自宅を担保にまとまったお金を借りて、死亡時に返済するという、「リバースモーゲージ」という金融商品を扱う金融機関などが増えてきました。
このリバースモーゲージ、住宅ローンを返済中の自宅であっても利用できるのでしょうか？
リバースモーゲージの審査と条件
リバースモーゲージを利用するには、金融機関の審査に通る必要があります。
まずは、リバースモーゲージの審査を通す上でのポイントを紹介します。
リバースモーゲージ審査では担保価格が重視される
リバースモーゲージは、対象物件を担保として差し入れて融資を受けるシステムです。そのため、審査の上でまずチェックされるのは「対象物件の担保価値」です。
戸建ての場合、資産価値は土地と建物の合計です。しかし、リバースモーゲージの場合は返済が長期に渡ることで完済までに建物の評価が低くなることから、建物の資産価値は担保価値に含めないのが一般的です。
各金融機関は、独自の評価軸で担保評価額を算出します。その上で、担保評価額の約50％〜70％が融資限度額となる傾向があります。
例えば、5,000万円の土地に対して担保評価額が4,000万円とした場合、4,000万円の50〜70％、すなわち2,000万円〜2800万円が融資限度額です。
担保評価額の計算手法は金融機関により異なるので、複数の金融機関に相談して、有利な先を選択するのが良いでしょう。
マンションはリバースモーゲージ審査が通りにくい？
先述した通り、戸建ての場合は、主に土地価格（時価）を元に融資限度額が設定されます。それを前提にして考えると、建物の割合が大きいマンションでは審査が通りにくい可能性があります。むしろ、初めからマンションは不可としている金融機関もあるようです。
マンションを所有している人が資金調達を検討する際は、リースバックなど、他の選択肢についても候補に入れておくと良いでしょう。
リバースモーゲージの審査と返済能力
通常の住宅ローンでは、月々の返済能力が重要な審査ポイントです。しかし、リバースモーゲージでは、返済能力はそこまで重視されません。なぜなら、リバースモーゲージの元金は、死亡時に担保不動産の売却により一括で返済されるからです。
なお、リバースモーゲージでは返済方式によって負担が違います。ここで、2つの返済方式を紹介します。
- 元加方式（元利均等返済方式）
- 利払方式
元加とは、利息をローン残高に組み込むことです。「元加方式」のリバースモーゲージを利用すれば、存命中は返済負担がなく、借入人が死亡した際に一括返済するので、そもそも返済能力を考慮する必要がありません。
「利払方式」のリバースモーゲージでは、利息のみ、毎月支払います。利息を支払う能力があるかどうか審査されることはありますが、さほど影響は大きくありません。
いずれにしても物件の資産価値がしっかりある場合には、返済能力が審査上問題となるケースはあまり多くないでしょう。
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リバースモーゲージは住宅ローン借り換えに利用できるか
今住んでいる住宅を担保に資金調達を行う、リバースモーゲージ。実は、種類によっては住宅ローンの借り換えに利用できるケースがあります。
実質的には借り換えを意味する
リバースモーゲージは一度にまとまった資金を借入れるので、特別な制限がなければ、住宅ローンの返済に充てることが可能です。これは実質、住宅ローンをリバースモーゲージで「借り換えること」を意味します。
中には、使途を住宅ローン返済に限定することで条件を有利にした「住宅ローン返済専用のリバースモーゲージ」なるものもあります。住宅ローンの借り換えのみに焦点を当ててリバースモーゲージを検討している場合には、こうした商品を活用するのも良いでしょう。
リバースモーゲージで借り換えるための条件
住宅ローンをリバースモーゲージで借り換える上で注意しなければならないことがあります。
それは、一括で元の住宅ローンを完済できることです。
住宅ローンは、住宅を担保として借入れているローンなので、残債が残る条件では、リバースモーゲージの担保が設定できません。
なお、不動産を複数所有している場合には、住宅とは別の物件を担保にリバースモーゲージを借りるケースもあるため、その場合はこの限りではありません。
リバースモーゲージで借り換えるリスク
なお、リバースモーゲージで住宅ローンを借り換える上では、いくつかリスクがあることを抑えておきましょう。
一つは、住宅ローンと異なり団体信用生命保険に加入できないことです。したがって、ローン契約者が死亡した場合、住宅を売却してローンを返済しなければなりません。
現在は配偶者に限り住み続けられるプランを用意していることもありますが、その場合でも配偶者がローンを支払い続ける必要があります。
また、担保となる不動産価値が大きく低下した場合、途中で返済が必要となるリスクがあります。
担保評価は、数年ごとに見直されます。その際に、新しい担保評価額を元にした限度額よりも借入額が大きくなった場合は、その部分を返済しなければならないことがあります。
特にマンションを担保にリバースモーゲージを利用する場合は、注意が必要です。なぜなら、マンションは近隣のマンション需給や周辺環境の変化などにより資産価値が急変することがあるからです。
ローン残債がある場合のリースバックとリバースモーゲージ
さて、リバースモーゲージのリスクが不安な場合、そもそも住宅ローンが完済できないので利用できない場合でも、リースバックという手法で返済負担を軽減できる可能性があります。
リースバックとは住宅を形式上売却して賃料を払う形式
まずはリースバックの仕組みについて説明します。
リースバックとは、住宅を不動産会社などに書類上売却し、新たなオーナーから賃貸という形式で借りて、住宅に住み続けられるというものです。
「高齢になり、住宅ローンの返済が厳しくなったけれど、住宅には住み続けたい」という場合には、リースバックを利用すると良いでしょう。また、住宅ローンの負担がなくなることに加え、自分の所有物件ではなくなることにより、固定資産税の支払いがなくなるのもメリットの一つです。
住宅ローンの残債より売却価格が高ければ利用可能
リースバックを利用するためには、原則として、売却価格が住宅ローン残債より高くなくてはなりません。
住宅ローン残債がある場合、売却価格と住宅ローン完済分の差額が売却資金として入ります。住宅ローン返済が目的であったとしても、残債と資産価値の状態によってはまとまった資金を手に入れることも可能です。
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