離婚後の生活に不安を感じている方にとって、「リースバック」は新しい生活のスタートを支える手段として注目されています。家を手放さずに売却し賃貸契約を結ぶことで、離婚による経済的な負担を軽減しながら、これまで住んでいた場所に住み続けることが可能です。
しかし、この選択にはメリットだけでなく、注意すべき点も多く存在します。本記事では、離婚後にリースバックを選ぶべきかどうか、その際の注意点や安定した生活を送るための具体的な方法を詳しく解説します。
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目次
離婚時にリースバックを利用するのが正しいという人の意見
リースバックとは、持ち家を売却後に買主からその家を賃貸借するしくみです。持ち家の売却資金を得ながら、同じ場所に住み続けられます。
離婚時にリースバックを利用することで、複数のメリットとデメリットがありますが、まずは離婚時に利用した方がよいという人の意見を紹介します。
離婚を知られることなく生活資金を確保できる
離婚をした場合、持ち家の売却などで住人が変わり、近隣の方に離婚の事実を知られてしまうおそれがあります。
リースバックであれば、売却しても今の家にそのまま住み続けられるため近隣の方に知られるリスクは低いでしょう。
住み続けられるので生活拠点を変える必要がない
売却後も今の家にそのまま住み続けられるため、生活環境を維持できます。
例えば子どもがいる場合、引っ越しをすると転校など新しい生活になじめずストレスを抱えてしまうかもしれません。
離婚は、両親だけでなく子どもにとっても大きなストレスとなる出来事です。家族にとって、住み慣れた生活環境を維持できたほうがストレスを軽減できるでしょう。
財産分与の割合でもめにくくなる
不動産の財産分与は、物理的な分割が難しいためトラブルの原因となります。
どちらか一方が住み続ける場合、出ていくほうへ持ち分に応じた代金を支払いますが、高額となり支払えないケースもあるでしょう。
リースバックの場合、売却資金を分け合うため分割が容易になります。
将来的に再び買戻しもできる
リースバックをしたものの、状況が変わり再び購入したいという場合もあるでしょう。
リースバック会社との契約内容にもよりますが、元の所有者が再び買戻すことも可能です。
将来的に買戻す可能性がある場合、リースバック契約の内容について買戻しが可能になっているか確認しておきましょう。
離婚時にリースバックを利用するのは危険という人の意見
ここからは、離婚時にリースバックの利用は避けたほうがよいという意見を紹介します。
普通に売却するより低価格になる
リースバックによる売却は、通常よりも売却価格が安くなる傾向にあります。一般的に、市場価格の70%前後が売却価格の目安といわれています。
市場価格より安くなるのは、リースバック会社はリース契約終了後に再売却を予定しているケースが多く、なるべく取得価格を抑えようとするからです。
できるだけ売却価格を高くするには、複数の業者から見積もりを出してもらうなどの方法があります。
相場より家賃が高い
家賃は一般的な相場よりも高くなるケースが多いです。リースバックの場合、家賃は売却価格と家賃収入の利回りを考慮して決められます。
利回りは以下の計算式で求められるため、持ち家の売却価格がわかれば、おおよその年間家賃も計算できます。
- 利回り＝年間家賃÷売却価格×100
- 利回りの目安＝6～10%前後
例えば売却価格が1,000万円の場合、計算式にあてはめると次のとおりです。
- 売却価格1,000万円、利回り6%の場合：年間家賃60万円（月5万円）
- 売却価格1,000万円、利回り10%の場合：年間家賃100万円（月約8万3,333円）
月々の家賃負担が大きくなりすぎるのを避けるため、家賃の支払限度額を事前にシミュレートしておきましょう。
長期間は住み続けられないケースが多い
リースバックは賃貸借契約であり、住み続ける場合は契約期間の満了前に更新にしなければなりません。
また、リースバックをすると家賃の支払が発生します。
夫婦の一方が家を出ていった場合、残されたほうが家賃を負担しなくてはならず、収入状況によっては住み続けるのが難しくなるでしょう。
離婚後も変わらず安定した生活を送る方法
共働き世帯や専業主婦として家庭を支えていた方の場合、離婚するとパートナーの収入がなくなり、生活に困窮するおそれがあります。
離婚後も変わらず安定した生活を送るためには、次の方法がおすすめです。
婚姻費用・慰謝料を請求する
婚姻費用とは、夫婦や未成熟の子どもが生活するために必要なお金です。
夫婦はお互いに婚姻費用を負担する義務があり、通常、収入の少ない側が多い側へ支払いを求めるのが一般的です。
婚姻費用をより多く負担していたような場合、離婚時の財産分与で主張できる可能性があります。
慰謝料とは、相手方の不法行為のため精神的苦痛や損害を受けた場合に支払われるお金です。
例えば次のような場合、通常よりも多くの慰謝料がもらえる可能性が高いでしょう。
- 相手の浮気や不倫、不貞行為などがあった場合
- 相手からの家庭内暴力などのDVなどがあった場合
- 未成年の子どもがいる場合
離婚時の慰謝料は、一般的に50～300万円ほどになるケースが多いです。
厚生年金を受け取るために年金分割に応じてもらう
年金分割とは夫婦が離婚した場合、婚姻期間中に納付した保険料に対応する厚生年金を分割し、それぞれの年金として受給できる制度です。
年金分割には、2つの方法があります。
- 合意分割
- 夫婦の合意、または、裁判で定められた額に応じた割合で分割する手続きです。
- 3号分割
- 例えば専業主婦など収入がない方は国民年金第3号被保険者に加入しています。この第3号被保険者の場合でも、収入がある夫婦の一方へ年金分割を請求できます。
3号分割の場合、分割の割合は2分の1ずつです。なお、3号分割を請求できるのは「厚生年金保険の被保険者または共済組合の組合員の被扶養配偶者で、20歳以上60歳未満の方」に限られます。
年金分割の手続きは、最寄りの年金事務所に「標準報酬改定請求書（離婚時の年金分割の請求書）」（日本年金機構ホームページからダウンロード）を提出します。
なお、年金分割の期限は次のとおりです。以下のいずれかに当てはまる期限を過ぎると請求できなくなるため注意しましょう。
- 離婚をした日の翌日から2年が経過
- すでに離婚などが成立し、相手方が死亡した日から起算して1カ月が経過
養育費保証サービスなどで養育費の支払いを約束してもらう
離婚時に養育費の支払いについて約束したものの、いざ別れたあとにきちんと支払いがされるか不安な方も多いでしょう。
養育費保証サービスは、養育費の支払いが滞った場合に保証会社が養育費を立替払いしてくれるサービスです。
厚生労働省の令和3年度の調査によると、母子世帯のうち約46.7％が養育費の取決めをしているものの、養育費の支払を受けている世帯は約28.1％にとどまっています。
実際に養育費を受け取っている割合は低いのが実情であるため、いざというときに立替払いしてくれるのは安心でしょう。
ただし、保証料の支払いが発生するなど一定のデメリットもあるため、利用する場合はメリットとデメリットを事前に比較検討しておきましょう。
| メリット | デメリット |
|---|---|
|
|
ひとり親医療費助成や児童手当などの公的支援に頼る
ひとり親医療費助成とは、ひとり親やその子ども、両親がいない子どもを養育している人が病院などで診察を受けた際に、健康保険の自己負担分の一部を助成する制度です。
児童手当は、0歳から中学校卒業までの児童を養育している方に支給される手当です。
その他、地方公共団体（自治体）によって、さまざまな支援制度が用意してあるため、ぜひ利用を検討してみましょう。
離婚時にリースバックを利用する際の注意点
ここからは、リースバックを利用する場合の注意点について解説します。
リースバックで住宅ローンを完済できるか確認する
リースバックは、売却資金で住宅ローンを完済できない場合、基本的に利用できません。
例えば住宅ローンが2,000万円残っており、売却価格が1,000万円の場合、住宅ローンを融資した金融機関が売却を許可しないためです。
通常は、売却代金で住宅ローンを完済し、金融機関の抵当権を抹消後に残ったお金を手元に残すという流れになります。
不利な条件がないか隅々まで契約書をチェックする
リースバック会社との契約を締結する前に、契約内容について不利な条項がないか確認しておきましょう。
特にリースバック後も長く住み続けたいと思っている場合、契約が「普通賃貸借契約」と「定期借家契約」のどちらなのかは重要です。
普通賃貸借契約の場合、借主の住み続ける権利は法律で保護されており、契約期間満了後も原則として更新可能です。
一方、定期借家契約の場合は一定期間が経過したら原則として家を明け渡さなくてはなりません。
その他、契約内容が不明瞭な場合は納得できるまで質問し、きちんと対応してくれるリースバック会社を選びましょう。
必ず複数社を比較して信頼できる業者を選択する
リースバックは、会社によって売却価格や契約後の家賃などが異なります。
できるだけ良い条件でリースバックをするためには、複数のリースバック会社に依頼し、見積もりを比較するのが重要です。
リースバック契約後にトラブルを避けるためには、契約内容を確認するとともに、信頼できる会社に依頼するのが望ましいです。
見積もりを依頼するときには、リースバック会社の対応が丁寧か、契約内容に不明点があればきちんと回答してくれるかなども確認しておきましょう。
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