生活が困窮したときは、家を手放すことも検討しなければなりません。その代替手段として、売却資金を一気に確保でき、かつ住み続けられるリースバックがあります。
しかし、売却資金でローンを完済できない「オーバーローン」の物件は、リースバックの利用が難しくなりがちです。
そこで、残債があってもリースバックを利用するための、具体的な方法を3つ紹介します。あなたの状況に合った解決策を見つけて、再スタートを切るヒントを見つけてください。
目次
オーバーローンで売却後もローンが残るなら、リースバックできない
リースバックは家を売却してそのまま賃貸として住み続ける仕組みですが、利用する際はその仕組みを理解して慎重に利用する必要があります。
住宅ローンが残っている家を売却した金額がローンの残高を下回る場合、オーバーローンでリースバックの利用ができなくなります。
オーバーローンの住宅には債権者（金融機関）の抵当権が設定されたままのため、自由に売却できないのです。リースバックを利用するには、住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。
リースバックは家を売却し、自身が賃借者となるため所有権の移動や賃借契約を締結するにあたって費用が発生します。売却価格とローン残高が同じでも、売却時の諸費用を考慮するとオーバーローンとなるため注意が必要です。
リースバックしたい物件が本当にオーバーローンか確かめる方法
リースバックが利用できるかどうかは、専門のリースバック会社に相談して確認することが確実な方法です。リースバックしたい物件がオーバーローンかどうかは、次のステップで確認してから相談するとよいでしょう。
物件がオーバーローンかどうかを確認する手順は、次のとおりです。
- 住宅ローンの残債を再確認
- 物件の売却相場を確認（複数社に依頼）
- リースバックの利用でローンを完済できそうか相談
【手順1】住宅ローンの残債を再確認
住宅ローンの残債の確認は、住宅ローンの返済明細書や残高証明書で確認できます。
売却により全額もしくは一部を繰り上げ返済した場合、金利により返済額が下がることもあるので、住宅ローンを利用している金融機関に確認してみましょう。
【手順2】物件の売却相場を確認（複数社に依頼）
物件の売却相場は建物と土地の金額になります。建物は築年数などで相場が決まっており、土地はそのときの地価により相場が決まります。
不動産会社に査定を依頼することで、物件の金額を把握できます。複数の不動産会社に査定を依頼し、相場を把握することが大切です。
【手順3】リースバックの利用でローンを完済できそうか相談
不動産会社やリースバック専門の会社に相談し、リースバックを利用して残債を完済できるかどうかを確認します。
リースバックを契約するには通常の売買契約に加え、賃貸借契約の締結が条件になるため、一般の不動産の売却契約とは異なる経費が発生します。
リースバック契約で必要となる費用の一例は、次のとおりです。
- 家賃保証会社の保証料
- 火災保険・地震保険の保険料
- 印紙代
- 住宅ローンの残債がある場合は完済手数料、抵当権抹消費用
- 登記事項証明書（登記簿謄本）に記載の氏名、住所が異なる場合は、変更のための登記費用
- 登記識別情報（登記済権利証）がない場合は、本人確認情報の作成費
これらの費用がどのような負担になるのかを確認することが大切です。
リースバック契約時に住宅の売却費用からの負担であるか、別途支払う必要があるのかなど確認しておきましょう。
リースバックは利用できそう？リースバック提供会社への一括問い合わせで、確認しましょう！
オーバーローンでも残債を減らしてリースバックする3つの方法
オーバーローンで住宅の売却だけで住宅ローンを完済できない場合でも、住宅ローンをアンダーローンにする方法があります。アンダーローンにできれば、リースバックが利用可能です。
他の資金で住宅ローンの完済に不足する分を補うのです。ここでは代表的な3つの方法を紹介します。
- 身内や銀行からお金を借りる
- 保険解約料や車の買取価格でアンダーローンにする
- 無担保ローン（フリーローン）を活用する
身内や銀行からお金を借りる
身内や親しい人から、もしくは銀行などからお金を借りて資金とします。
住宅ローンを住宅の売却による資金と借りた資金で完済できれば、オーバーローンが解消されリースバックを利用できます。
保険解約料や車の買取価格でアンダーローンにする
生命保険や養老保険などを解約することで、解約払戻金を受け取れます。また、自動車や他の資産を売却し現金化が可能です。
この資金と住宅を売却資金で住宅ローンを完済できれば、リースバックを利用できます。
無担保ローン（フリーローン）を活用する
無担保ローン（フリーローン）を活用して、オーバーローンを解消する方法です。このタイプのローンは担保が不要で、比較的自由に使えるため、住宅ローンを返済するために利用できます。
無担保ローンの資金と住宅の売却で得た資金で完済できれば、オーバーローン状態を解消できてリースバックを利用できます。
ただし、無担保ローンには高めの金利が設定されるため、返済計画をしっかりと立てることが大切です。
オーバーローン状態でリースバックするときの注意点
オーバーローン状態でもリースバックは利用可能です。しかし、いくつかの注意点があり慎重に利用する必要があります。
- 任意売却できる状態にしてからのリースバックはおすすめしない
- 住宅ローンの残りと家賃の両方を支払うため対策が必要
- 複数のリースバック会社に相談して条件のよい会社に依頼
以下に詳しく解説します。
任意売却できる状態にしてからのリースバックはおすすめしない
任意売却は住宅ローンが残っている状態で、債権者（金融機関）の許可を得て抵当権を解除し、家を売却する方法です。
通常、ローンの完済を目指して売却を行いますが、売却価格がローン残高に届かない場合、残った分のローンは引き続き支払う必要があります。
任意売却できる状態とは、ローンの返済が滞り、金融機関が競売を避けるために任意売却を認めた状態を指します。これは、ローンの返済が困難な状況で行われるため、すでに経済的に厳しい状況にあるケースがほとんどです。
あえて返済を滞らせ任意売却できる状態にしても、リースバックを行う不動産会社との間で条件が合わない場合、リースバックの実現が難しくなります。
つまり、金融機関が任意売却に同意しても、リースバックに必要な条件が整わなければ、家に住み続けられません。
任意売却や競売の手続きは、債権者が債務を回収するための方法であり、債務者は信用情報に返済滞納の情報が記録され、今後の金融取引に影響が出るおそれがあるため、あえて返済を滞らせるのは危険です。
任意売却やリースバックを検討する際は、手続きが複雑で法律の知識が必要になるため、リースバックの専門会社に相談し、最適な解決策を見つけることが大切です。
住宅ローンの残りと家賃の両方を支払うため対策が必要
リースバックを利用する際に銀行からお金を借りたり、任意売却をしてもオーバーローンだったりした場合は、引き続き返済する必要があります。
そのうえ、リースバックでは住宅は賃貸契約で住み続けますので、家賃の支払いが必要です。
月々の家賃と住宅ローンの返済で二重の負担が発生します。これにより、家計が厳しくなる可能性があるため、リースバック後の生活設計をしっかり立てることが重要です。
月々の生活費を下げる、副業にて収入を増やすなどの対策を考えておきましょう。オーバーローンでリースバックを利用する際には二重の負担でもまかなえる収入があるかなどを、リースバックの専門家と相談して対策をする必要があります。
通常、リースバックの利用で住宅を売却した場合、価格は相場より低くなることが多く、家賃は相場より高く設定されます。信頼のおけるリースバック専門の会社で相談し、実施することをおすすめします。
複数のリースバック会社に相談して条件のよい会社に依頼
自分の家に住み続けたい場合リースバックはよい制度と考えられますが、金融、不動産、法律などさまざまな知識が必要です。
例えば、住宅の売却、住宅ローンの返済、賃貸契約、保険契約、住宅の修繕などの専門的な知識です。
リースバックが利用できて賃貸にて住み続けられても、住宅の修繕費や機器のメンテナンス、交換などで貸主から費用を請求されるおそれもあります。
そのため、リースバックを利用するには詳しい専門会社と相談し、条件を確認して契約を進める必要があります。
複数のリースバック専門会社や不動産会社に相談して条件を確認することをおすすめします。家賃や住宅取引の条件がよいだけでなく、金融や不動産の専門家や専門知識のある人がいて信用できる会社を選んで依頼することが大切です。
リースバックは利用できそう？リースバック提供会社への一括問い合わせで、確認しましょう！
