【リースバック】オーナーチェンジしたらどうなる？ 契約内容は変わる？

リースバックでは賃貸期間中にオーナーが変わってしまうことがあります。オーナーチェンジによって起こるのは、賃料の支払先が変わるだけでではありません。これまでのオーナーとしていた約束が果たされないおそれがあります。リースバックでオーナーチェンジが起こった場合、どういったことが起こるのか、どういったことに注意すべきかを解説します。

リースバック後にオーナーが変わることがある

リースバックをすると自宅の所有者は売却したリースバック会社になります。そのまま賃貸して自宅に住むのですが、その後、所有者が別の会社や人になることがあります。これがオーナーチェンジです。

リースバック会社は賃貸として貸し出している自宅を、別の会社や人に売却することがあります。これによってリースバックしている自宅の所有者が変わり、賃料の支払先がリースバック会社から新しいオーナーに変わります。

なぜ？オーナーチェンジが起こる理由

リースバック会社はリースバックで買い取った自宅を、再販売することで利益を出します。再販売は賃貸契約が終了してからだけでなく、賃貸期間中にも行うことがあるため、オーナーチェンジが起こるのです。

リースバック会社の目的は利益を出すことなので、好条件で不動産を買い取ってくれる会社や人があらわれた場合、リースバック中でも売却することがあります。また、リースバック中の物件を購入する会社や人には、新しく入居者を探す必要がないというメリットがあります。また、リースバック会社の倒産によって、オーナーチェンジが起こることもあります。

オーナーチェンジが起こるとどうなる？

リースバック中にオーナーチェンジがあると、次のことが起こります。

• オーナーチェンジの通知
• 新オーナーへの契約の引き継ぎ
• 新オーナーへの賃料の支払い

オーナーチェンジの通知

オーナーチェンジがあると、基本的にオーナーが変わったことを通知されます。通知にあわせて家賃の振込先などが案内されます。

ただし、注意が必要なのはオーナーチェンジがあったとしても、通知されるとは限らない点です。なぜならオーナーチェンジの通知は義務ではないからです。しかし滞りなく賃料を受け取るため、基本的にオーナーチェンジは通知されます。

新オーナーへの契約の引き継ぎ

リースバックで賃料を払って自宅に住んでいる場合は、オーナーチェンジによって状況が変わることは原則的にありません。リースバックの契約内容は新しいオーナーに引き継がれるためです。

たとえば、以前のオーナーに月10万円の賃料を払って自宅に住み続けていた場合は、同じ賃貸借契約の内容で住み続けることが可能です。オーナーチェンジしても契約内容は基本的に変わりません。不安なときは新オーナーに契約内容について確認しておくことをおすすめします。

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新オーナーへの賃料の支払い

リースバックでオーナーチェンジがあれば、以降は新しいオーナーとやり取りすることになります。賃料の支払いもリースバックしたときのオーナーではなく、変更後の新オーナーに対して行います。

賃料以外の住居に関するやり取りも同様です。住宅の修繕や管理のこと、退去時の敷金の返還などについてもオーナーチェンジ後のオーナーに連絡します。

オーナーチェンジで起こるトラブル

リースバックでオーナーチェンジがあっても、売主は賃料を払って住み続けることに変わりはありません。ただし、オーナーチェンジにより以前のオーナーと対応が変わることはあります。そのため、オーナーチェンジ後の新オーナーとの間で、トラブルが起きてしまうこともあります。

オーナーチェンジであり得るトラブルについて解説します。

オーナーが誰かわからない

オーナーチェンジを借主に通知する義務はありません。しかし、通知がないことでオーナーが誰かわからず、困ってしまうケースがあります。借主は賃料の支払先、修繕の相談などをする先がわからず、トラブルになることがあります。

家賃が大幅に上がる

賃料の増額を求められてトラブルになることがあります。賃貸借契約はオーナーチェンジ後も継続されますが、再契約を交わすときに賃料の増額を求められ、支払えないために退去する羽目になることがあります。

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退去を迫られる

オーナーチェンジで新オーナーから退去を迫られることがあります。本来であればオーナーチェンジ後も変わらず住み続けられるのですが、なかには急な退去を迫るオーナーもいます。オーナーチェンジのときに退去を迫らなくても、再契約を拒否して退去を迫られることがあります。

買い戻しができなくなった

以前のオーナーとしていた買い戻しの約束を反故にされ、新オーナーが買い戻しを拒否することがあります。買い戻しにあたって価格などの取り決めがされていたにも関わらず、新オーナーが拒否して買い戻しできないことがあるのです。そのほかにも、以前のオーナーとしていた約束が新オーナーに引き継がれず、トラブルになるケースは少なくありません。

オーナーチェンジの対処法

リースバックのオーナーチェンジによるトラブルを回避するには、次の4つの対処法があります。

• オーナー変更時の契約について確認しておく
• オーナーと連絡を取れるようにしておく
• リースバック業者をしっかり選ぶ
• 一括問い合わせのサービスを利用する

それぞれについて詳しく解説します。

オーナー変更時の契約について確認しておく

オーナーチェンジは起こり得ることと考え、リースバックの相談をしている段階で「オーナーチェンジしたら契約内容はどうなるか」を確認しておきましょう。リースバックの契約書にオーナーチェンジがあったときの項目を記載しておくと安心です。

オーナーと連絡を取れるようにしておく

オーナーと綿密に連絡を取れるようにしておくことも、オーナーチェンジのトラブル対策として有効です。密に連絡が取れる状態にしておくことで、オーナーチェンジがあったときにすぐ連絡をしてもらえます。場合によってはオーナーチェンジの前段階で「家を売却する予定で進めている」など、教えてもらえるかもしれません。

リースバック業者をしっかり選ぶ

リースバック会社が倒産すると、リースバックしている自宅のオーナーが変わります。倒産してしまうと、もう契約したリースバック会社とは連絡することもできません。リースバック会社を選ぶときは、倒産しなさそうな信頼できる会社を選びましょう。

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一括問い合わせのサービスを利用する

リースバックを利用するときは、しっかりとリースバック会社を見きわめることが大切です。オーナーチェンジしたときの対応が決まっているか、経営状態に問題はなさそうかなど、信頼できる会社かどうかをチェックしましょう。そのためにも、複数のリースバック会社に問い合わせて、会社そのものを比較することが大切です。

複数のリースバック会社を比較するには、「リースバック比較PRO」が便利です。自宅の情報や連絡先を一度入力すれば、複数のリースバック会社にまとめて問い合わせられます。あとはリースバック会社に相談して対応やサービス内容などを比較し、信頼できる会社と契約しましょう。