リースバックの買取価格はどう決まる？将来の買戻価格と金額は同じ？

リースバックの魅力のひとつは、契約次第で将来買い戻すことができることです。

しかし、自宅を売却する時に想定よりも買取価格が安かったり、将来買い戻す時に買戻価格が高かったりしないか心配ですよね。

今回は、リースバックを利用する際に押さえておくべき、買取価格と買戻価格について解説します。

リースバックの買取価格とは

リースバックの買取価格は、どのようにして決まるのでしょうか。

買取価格は市場価格よりも安くなる

リースバックの買取価格は、市場価格よりも安くなるのが一般的です。主な理由は、以下の2つです。

• 買い取った側は当面の間、物件を自由にできない
• 物件の収益性で価値を判断する

リースバックによる買取後は借家契約を交わし賃貸として住み続けます。この前提がある以上、リースバックを提供する会社（以下、リースバック会社）は、買い取った物件を転売したり更地にしたりして利益を得ることができません。また、その間のリスクは、買い取ったリースバック会社が負います。

また、当面は、家賃収入がリースバック会社（住宅を買い取る側）の利益になります。そのため、支払われる家賃と物件価値のバランスを考慮して買取価格が決定されます。もちろん、家賃収入不払いリスクや賃貸借の期間なども判断材料とされます。

結果として、リースバックの買取価格は市場価格の60%～80%として調整されることが多いようです。

物件を高く買い取ってもらうことが良いわけではない？

原則として、リースバックの買取価格とその後の賃料はトレードオフの関係です。自宅を高く買い取ってもらうことができれば家賃は高くなり、安ければ家賃も安くなります。

したがって、買取価格を高く査定したリースバック会社があったとしても、その後の家賃の支払いがきつくなる可能性があるため、一概には良いことであるとはいえないのです。もちろん、一時的に少しでも多くの資金が必要な方であれば、高く売れるメリットは大きいでしょう。

ただし、会社によって利用条件や見積もり方法などが違うため、高く売れて安く借りられるケースもあります。逆に、悪質な業者であれば資金繰りに困っている利用者の足元をみて、ほぼ言い値で買い取るケースもあるようです。

比較ができるよう、必ず複数の会社で提案書を作成してもらうことが大切です。

また、リースバックによるトラブルの大半は、契約前にきちんと確認を行っていれば防げていたと思われる内容です。

トラブルを避けるために見ておくべきポイントは、以下の5つです。将来的に不必要なトラブルを生まないよう、じっくりと吟味しましょう。

• 買取価格
• 買戻価格
• 賃料
• 賃貸契約（更新方法や期間、転借など）
• 事務手数料やサポート体制

なお、具体的な買取価格については、一般的な買取査定と同じように築年数や市場流通性などを調査する必要があるため、電話などによる問い合わせでは答えてもらえないことが多いので注意が必要です。

リースバック後の買戻価格とは

買い戻すつもりでリースバックを利用するなら、買戻価格も事前に把握しておくことが大切です。

ここでは、リースバックで一般的な買戻価格について紹介します。

買取価格に一定額を上乗せ

リースバック後の買戻価格は、売却したときの価格に約10%～20%を上乗せした金額に設定されることが多いようです。

金額が上乗せされる根拠は、大まかに2つあります。

ひとつは、売買にかかる諸費用分です。購入にも売却にも、物件の所有者が変わることで様々な費用が生じます。最終的に買い戻すのであれば、その分をリースバック利用者が負担するということです。

もうひとつは、リースバック会社や投資家の利益分です。リースバックの提供者からみれば、一定期間リスクを負ってリースバックをしているため、利益分を上乗せする理由としては妥当でしょう。

買い戻しで用意したい資金（費用）

買い戻しを予定しているなら、早めに資金計画を立てておくことをおすすめします。

買戻代金の他に必要な費用について、紹介します。

事務手数料

買戻条件に記載がある場合は、買戻代金とは別に、リースバックを提供する会社などに手数料を支払います。買戻金額に応じて決められていることが多いようです。

登記費用

リースバックで一度物件の所有者が変わっているため、所有権を戻すために登記情報を変更する必要があります。登記費用の内訳は登録免許税と司法書士への報酬です。
また、現金で買い戻しする場合には不要ですが、融資を利用する場合には抵当権設定費用も、登記費用に加算されます。

登録免許税の額は、以下の3つを元に計算されるため、あらかじめ具体的な金額を確認することができません。

• 売買物件にかかる登録免許税の税率
• 固定資産税評価額
• 抵当権設定金額

固定資産評価は毎年見直しがあるので、買い戻しを検討した段階で、金額を確認した方が良いでしょう。

司法書士への報酬は司法書士報酬規程により、その上限が定められています。

印紙税

再度不動産の売買契約を交わすため、契約書に貼付する印紙代が生じます。負担金額、契約書に記載される売買金額によって決まります。

参考：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

住宅ローンに関する費用

現金一括ではなく住宅ローンを利用する場合は、ローン保証料や手数料などが生じます。この金額も金融機関により異なりますので、利用を予定される金融機関に問い合わせをして確認するようにしましょう。

買戻価格の比較も大切

現実的な問題として、資金が不足してしまったことを理由にリースバックを利用した場合は、買戻資金を用意することは困難だといえます。だからこそ、いかに条件の良いリースバック会社と出会えるかが大切です。

必ず、複数の会社から話を聞くようにしましょう。

また、高額買取をしてもらった場合には、当然として買い戻し金額の負担も増えます。必要資金はいくらなのか、買い戻しをする予定があるのか、月々の賃料負担に問題がないかなど、リースバックを依頼する会社の提案内容をもとに十分に検討すると良いでしょう。