老後も残る住宅ローンを完済する方法｜資金を調達して定年後の破産を防ぐ

定年退職してからも現役と同じ額の住宅ローンを支払い続けるのは大変です。無理に住宅ローンを支払い続けると貯金が減っていき、いざというときにお金がない、という事態になりかねません。老後の破産を防ぐため、住宅ローンの負担を早めに解消しましょう。

老後も住宅ローンを支払い続けるのは大変

ボーナス払いや退職金による一括返済を想定して住宅ローンを組んでいたのに、予想よりボーナスや退職金が低くて、定年までに住宅ローンが払い終わらないことは珍しくありません。しかし、定年退職後も定年退職前と同様の住宅ローンを支払い続けるのは、かなり大変です。

老後も住宅ローンを支払い続ける方法

老後に住宅ローンを支払う方法は次のとおりです。

貯金を切り崩して支払う

老後資金のための貯金を切り崩して、住宅ローンの返済にあてる方法があります。しかし、急な出費があるかもしれないと考えると、貯金を切り崩すのはリスクがあります。

雇用延長の制度を利用する

所属する会社に定年延長の制度があれば、定年を延長して働き続ける方法があります。ただし、定年を延長しても、収入は現役時代より減る可能性が高いです。

参考：国税庁「令和2年分 民間給与実態統計調査」

男性の場合、一般的な定年を迎えた60〜64歳の平均給与は、現役の55〜59歳に比べて147万円（約22％）減少しています。

参考：国税庁「令和2年分 民間給与実態統計調査」

女性では54万円（約17％）減少しています。定年後も現役時代と同様に住宅ローンを払い続けるのは厳しいでしょう。

年金で払う

年金から住宅ローンの費用を捻出する方法があります。

しかし、日本年金機構「令和4年4月分からの年金額等について」によると、令和4年の年金額は以下のとおりです。

国民年金（老齢基礎年金（満額））

月額6万4,816円

厚生年金（夫婦2人分の老齢基礎年金を含む標準的な年金額）

月額21万9,593円

生活費や医療費などの支出を考えると、現役時代と同様に住宅ローンを払い続けるのは大変です。

シルバー人材センターで働く

シルバー人材センターに所属して働いて得た収入で住宅ローンを支払う方法があります。シルバー人材センターとは、高齢者の生きがいと臨時的な収入を目的とした公益社団法人で、60歳以上の高齢者であれば会員になって仕事をして収入が得られます。しかし、シルバー人材センターで働いたとしても、収入は月8～10日の就業で月額3～5万円です（全国平均）。これだけの収入では住宅ローンを支払い続けることは難しいでしょう。

参考：公益社団法人 大津市シルバー人材センター「よくある質問」

急な出費にも要注意

定年後も住宅ローンをなんとか払い続けていたとしても、急に大きな出費が必要になるかもしれないため、安易に貯金を切り崩すのは危険です。

自身の医療費や子ども・孫の教育費など、急な出費の可能性を考えると、できる限り貯金は残しておくほうが安心です。

住宅のメンテナンス費用もかかる

屋根や外壁は雨風や太陽光にさらされており、次第に劣化していくため定期的なメンテナンスが必要です。破損箇所があれば、修繕をしないといけません。メンテナンスや修繕をきちんとしなければ、自宅が著しく劣化する原因になります。

固定資産税もかかる

自宅を所有している以上、固定資産税を支払う義務があります。定年退職後に収入が減ったにもかかわらず、毎年、固定資産税を捻出するのは経済的な負担になります。

自宅を手放す選択も検討しよう

老後も住宅ローンを支払い続けるのが難しいときは、自宅を手放すことも検討しましょう。自宅を手放すことで、老後の負担を軽減できます。

自宅を手放すと固定資産税や維持費といった費用がかからなくなります。また子どもが独立して夫婦だけで住んでいる場合、使わないスペースが大きすぎて管理が大変です。自宅を手放せば、いまの家族に合った広さの家へ住み替えられます。

自宅を手放す場合、自宅の売却とリースバックという選択肢があります。自宅を売却すると、まとまった資金調達が可能です。

定年に備える住宅ローン返済計画

定年を迎えた時点で住宅ローンの返済が残っている場合、今後の返済について見直しが必要です。なぜなら定年後も働き続けた場合、雇用形態が変わる方が多いため、給与水準が大きく減ることが多いためです。

しかし、毎月の住宅ローンの支払額は変わらないため、家計の負担が大きくなってしまいます。それでは、定年に備えて住宅ローンの返済計画を、どのように考えるとよいのでしょうか。詳しくみていきましょう。

繰り上げ返済で老後の負担を軽減

住宅ローンは返済期日よりも前に、繰り上げての返済が可能です。繰り上げ返済には全額返済と一部返済があります。全額返済の場合は、住宅ローンが完済となります。

一部返済の場合は、その後の住宅ローンの支払いは返済期日を短縮する、もしくは毎月の支払額を軽減するかを選択可能です。

返済期日を短縮する場合は毎月の返済額は変わりませんが、返済期日が早くなるため、早く住宅ローンを返済したいと考えている方におすすめです。

反対に毎月の支払額を軽減する場合、返済期日は変わりありませんが、住宅ローンの返済額が減るため、月々の家計負担を抑えたいと考えている方におすすめです。

このように繰り上げ返済をすると、住宅ローン支払いの負担が軽減されるため、定年後の老後資産の不安も解消できます。

返しすぎにも注意が必要

住宅ローンの繰り上げ返済を活用すると、老後資金の不安を解消できます。しかし、返済額が大きすぎると手元に残る老後資金が不足してしまう可能性もあります。

そのため、繰り上げ返済する際は、老後資金をあらかじめどのくらい残しておくか決めてから返済額を検討しましょう。

老後に夫婦で生活していくために必要な支出額は、毎月約26万円といわれています。年金で不足する分は、貯蓄で補填する必要があります。ほかにも医療費や家の修繕などの支出に対応する老後資金がなくてはなりません。

また、一括繰り上げ返済で完済を早めてしまうと、付帯している団体信用生命保険もその時点で契約終了となります。

団体信用生命保険は住宅ローンの契約者が返済期間中に万が一のことがあった場合、残りの返済額を生命保険会社が銀行に支払うため、住宅ローンを支払う必要がなくなる保険です。住宅ローンを契約する際に団体信用保険へ加入しますが、繰り上げて完済すると、団体信用生命保険の恩恵を受けられなくなってしまうデメリットがあります。

退職金で全額返済をしない

定年を迎えて退職金が入ると住宅ローンの返済へあてるケースが多くみられます。しかし、退職金は老後資金にもなるため、できるだけ残すことをおすすめします。

退職金以降は大きく収入を得る機会がほとんどありません。定年からあと20〜30年を生活していくうえで、老後資金が必要不可欠です。そのため、住宅ローンの返済で退職金を大きく減らしてしまうのは、今後の生活を危うくさせるおそれがあります。

加えて退職金は、予定されていた金額より減額されるおそれもあります。そのため、住宅ローンの繰り上げ返済にあてる資金は、できるだけ現役時代に得た貯蓄を活用しましょう。

収入がある現役世代のうちにどれだけ繰り上げ返済するのかをあらかじめ計画し、それに向けて早いうちから貯蓄をはじめると無理のない貯金額で進められます。特に独身世代や子どもが小さいうちは支出を調整しやすいため、少額からでも貯蓄しはじめるとよいでしょう。

自宅を売却して住宅ローンを完済する

住宅ローンが残っていても、自宅を売却することは可能です。ただし、自宅を売却して、その代金で住宅ローンを完済できなければいけません。

自宅の売却価格より、住宅ローンの残債のほうが多いことを「オーバーローン」といいます。オーバーローンの場合は、自宅を売却できません。

自宅売却で住宅ローンを完済する仕組み

住宅ローンが残っている場合、自宅には金融機関や保証会社によって抵当権が設定されています。抵当権とは、住宅ローンを借りる際に、金融機関や保証会社があらかじめ自宅不動産を担保にする権利のことです。万が一、住宅ローンを滞納したときは、金融機関や保証会社が抵当権を実行し、自宅を競売にかけて強制的に住宅ローンを回収します。

抵当権が設定された状態だと、自宅は売却できません。抵当権が設定されたままの自宅は、売主が住宅ローンを滞納すると物件を失うリスクが生じるため誰も買いたがらないのです。

自宅の売却価格が住宅ローンの残債よりも上回っていることを「アンダーローン」といいます。アンダーローンの場合は、自宅を売却すれば住宅ローンを完済でき、抵当権を抹消できます。

自宅売却から住宅ローンを完済する流れ

自宅を売却してから、住宅ローンを完済するまでの流れは次のとおりです。

1. 住宅ローンの返済金額の確定
2. 住宅ローンの一括返済日の確定
3. 住宅ローン残債の一括返済

① 住宅ローンの返済金額の確定

売却代金で住宅ローンを一括返済する日が決まったら、住宅ローンを借りている金融機関に連絡をします。金融機関が、完済日までの日割りの金利などを計算し、最終的な返済金額を確定します。

一括返済をする場合、一括返済の手数料を支払う必要があります。

② 住宅ローンの一括返済日の確定

自宅の売却代金で住宅ローンを一括返済する場合、通常、売却の決済日が一括返済の日になります。

③ 住宅ローン残債の一括返済

売却の決済日に、金融機関に対して住宅ローンの残債を一括返済します。司法書士に必要な書類を渡し、抵当権抹消登記を依頼して実行してもらいます。

自宅に住んだまま売却するリースバック

リースバックとは、リースバック会社へ自宅を売却したあとに賃貸借契約を交わし、賃料を支払って自宅に住み続けるサービスのことです。

リースバックで住宅ローンを完済する仕組み

リースバックでは、リースバック会社に自宅を売却した代金で、残っている住宅ローンを完済します。

リースバックの流れ

リースバックを利用するときの流れは、次のとおりです。

1. リースバック会社に問い合わせ
2. 査定を受ける（机上査定～訪問査定）
3. 契約条件の提示
4. 売買契約・賃貸借契約を交わす

① リースバック会社に問い合わせ

リースバック会社に問い合わせをして、自宅の状況や買取価格、賃料などの希望条件を確認します。

② 査定を受ける（机上査定～訪問査定）

机上査定（簡易査定）で大まかな買取価格や賃料が提示されます。複数社に問い合わせて提示された条件をもとにリースバック会社を選んで、訪問査定を依頼しましょう。

訪問査定では専門家が物件の現地調査を行い、買取価格や賃料が確定します。

③ 契約条件の提示

リースバック会社から本査定の結果が伝えられるため、契約するかどうか決めます。リースバック会社によっては、買取価格や賃料の交渉ができるため、自身の希望を伝えてみましょう。

④ 売買契約・賃貸借契約を交わす

リースバック会社から提示された契約条件に同意する場合は、売買契約と賃貸借契約を交わします。売却代金の支払いがされると、売買契約が成立して自宅の所有権がリースバック会社に移転すると同時に、賃貸借契約も成立し、自宅の賃貸が開始されます。

リースバックではトラブルに注意

リースバックのよくあるトラブルと対策を紹介します。

再契約できなくて退去させられた

リースバックでの賃貸借契約の多くは、定期借家契約です。定期借家契約とは、一定の賃貸期間が定められており、原則として更新されません。

そのため、一定の賃貸期間を過ぎても住み続けたい場合は、再度、賃貸借契約を交わす必要があります。リースバック会社に再契約を断られると、退去しなければいけません。

対策としては、以下が挙げられます。

• 普通賃貸借契約が交わせるリースバック会社を選ぶ
• 定期借家契約でも再契約ができる契約にする

自宅の買取価格が安すぎる

リースバック会社は、元の所有者（借主）が家賃を滞納するリスクや、元の所有者（借主）の買戻しのため自由に第三者に物件を売却できません。そのため、リースバックの場合には、通常の不動産売却に比べて、買取価格が安くなる傾向にあります。

リースバック会社によって、買取価格や賃料などの条件は異なります。複数のリースバック会社に問い合わせて、提示された条件をよく比較・検討して選ぶことが大切です。

相続人との間で揉めてしまう

相続人となる子どもや孫、兄弟姉妹が、自宅を相続財産だと思い込んでいるケースがあります。リースバックを利用した場合、自宅はリースバック会社に売却されるため、当然、相続財産には含まれません。

自宅を相続できると思い込んでいる相続人が、自宅がリースバックされていることを知ると「勝手に自宅を売却した」と関係を悪くさせるおそれがあります。相続人との揉めごとを避けるため、リースバックを利用する前は、相続人となる人にリースバックの利用をきちんと説明しておきましょう。

リースバックは複数社の比較が重要！

リースバックを利用する際は、一括問い合わせのサービスを使うことで、複数のリースバック会社に相談ができます。各社の買取価格、サービス内容を比較して、自分にぴったりのサービスを選ぶことが大切です。

リースバックを検討しているのであれば、ぜひ一括問い合わせサービスを利用してみましょう。