土地のみでもリースバックは使える？土地のリースバックと土地活用

売った自宅に住み続けられるリースバック。その仕組みは売買契約と賃貸借契約の組み合わせなので、「土地だけしかないけど利用したい」という方もいるのではないでしょうか。

土地を売却したあと賃貸として借りることはできるのか、みていきましょう。

土地のみでもリースバックはできるか

まずは、土地のみのリースバックがそもそも可能なのか解説します。

土地のみのリースバックとは

一般住宅におけるリースバックは、売却後も賃貸契約を締結することにより、そのまま住み続けられるというサービスです。しかし、土地のみの場合には別の取引形態のことを指します。

それが、土地活用のリースバック方式（建設協力金方式）です。流れを簡単に説明します。

土地利用希望者から「建築協力金」を委託されて、地主は「建築協力金」を利用してテナントなどを建築します。建築後は「建築協力金」を支払った土地利用希望者に賃貸します。土地の名義は地主のままです。

各不動産事業者が提供するリースバックサービスを調べてみると、利用可能な物件種別の中に「土地」を含めている事業者もみられますが、ほとんどが事業用です。

このように、一般住宅のリースバックと土地のみのリースバックは利用する場面が異なりますので、注意しましょう。

土地のリースバックのメリット・デメリット

建築費としての自己資金を準備せずに、事業用建築物を建てられるというのが、土地のリースバックのメリットです。当初から「建築協力金」負担者が利用することが決まっているので、空室によるデメリットもありません。

注意が必要なのは各種税金の増加です。とくに固定資産税は事業用建物が建築されると、その規模により相応の金額が賦課されるようになります。

また、事業用建物は「建築協力金」が「月々の賃料」と相殺されますので、それまでは収入として賃料の満額を得ることはできません。（相殺終了後は、賃料収入が得られます）

契約内容によりますが、基本的には以下のように計算します。

月々の賃料 – 月々の建設協力金相殺分 = 賃料収入

将来的には、自己資金を用意しなくても事業用建物が残るため、契約満了後の転借などで賃料収入が見込めるなどのメリットもあります。

しかし、事業用建築物は「建築協力金」負担者の意向を建築物に反映させることが多いことから、リースバック契約終了後（通常、契約期間は15年～20年）に、新たな利用者を募集しても、希望者が少ない場合もあります。

建築物の内容や将来に渡っての展望も含めて検討されるのが良いでしょう。

【参考】リースバックした場合は税金に注意

土地のみの場合、その多くは土地活用におけるリースバック方式（建設協力金方式）ですが、それ以外のリースバックも業者によっては相談に応じてくれる場合もあるようです。

しかし、土地のみの場合は、原則として居住用財産に該当しないことに注意が必要です。つまり、居住用財産に関する様々な特例を利用することができません。もし取得した金額よりも売却金額が大きければ、差額に対して税金がかかることがあるので注意しましょう。

相続税対策としてのリースバック方式

リースバック方式の目的について紹介します。

土地のみをリースバックしたい状況とは

実際に土地のリースバックを行う一番の理由は、相続税対策です。

相続財産として土地のみを残すよりも、収益物件を建てたほうがメリットがあります。相続税計算においては「借家建付地」として相続税評価がされるので、相続税が安く済むからです。

立地の良い場所であればアパートやマンションを建築して、賃料収入を得られるようにした方が良いかもしれませんが、居住の用途に向かない土地もあります。その場合は、特に土地が活用されず、遊休地になることが多くあります。

そのような場合において、自己資金を準備せずに土地を有効利用しながら将来に備えるリースバック方式での土地活用は利用価値が高いと言えます。

事業用定期借地との違い

通常、自身が所有する土地で事業を営みたいという人がいる場合は、土地オーナーが開業希望者に土地を貸してそこに建物を建てる方法が一般的です。これは「事業用定期借地」と呼ばれます。

この場合には、あくまでも土地を貸し出すだけですので、地代としての収入が得られます。しかし賃料については「地代」のみとなり、あまり多くはないことが一般的です。また、相続税対策にもなりません。

諸条件によるのでリースバック方式と比べてどちらが良いと言い切ることはできないので、相対的に検討すると良いでしょう。