リースバックの賃貸契約｜定期借家と普通借家の違い。何年住める？

リースバックを利用して自宅に住むときに、どれくらい長く住み続けられるかどうかを解説します。いつまでも住み続けたい、一定期間だけ住みたいなど、リースバックを利用する人によって、さまざまな希望があります。リースバックの賃貸借契約では、どういった住み方ができるのかを紹介します。

リースバックの賃貸借契約

リースバックとは、不動産を売却したあとも、住み続けられるサービスのことです。自宅を売却することでまとまった資金を調達しつつ、買主であるリースバック会社と賃貸借契約を交わすことで、家賃を支払って住み慣れた自宅でそのまま生活を続けられます。

リースバックの賃貸借契約では、「普通借家契約」または「定期借家契約」を交わすことになります。

近年、リースバックの関心が高まっていますが、その一方で、リースバックの仕組みがよく伝わっていないことが原因のトラブルも発生しています。まずはリースバックで交わす、普通借家契約と定期借家契約という2種類の賃貸借契約の違いを理解するところからはじめてみましょう｡

普通借家契約

普通借家契約は、アパートやマンションなどを借りるときに用いられている、もっとも一般的な賃貸借契約です。賃貸マンションに住むのと同じように、借りるときに敷金や礼金を支払い、毎月家賃を支払います。契約期間が2年の場合は、2年ごとに契約を更新します。

普通借家契約の大きな特徴は、借主の意思が優先されることです。賃貸借契約の期間中に借主を退去させることはもちろん、契約の更新を貸主は拒否できません。貸主からの途中解約、契約更新の拒否には、正当な事由が必要です。

普通借家契約のメリット

リースバックで普通借家契約を交わすメリットは、主に次の3つです。

• 継続して住み続けられる
• 自動的に契約が更新される
• 家賃が値上がりしにくい

継続して住み続けられる

契約書で契約期間が定められていますが、自分の意思でいつまでも契約を更新し続けられます。家賃を長期間滞納しているなど正当な事由がない限り、貸主は契約更新を拒否できないため、住む期間を自分で決めることができます。

自動的に契約が更新される

普通借家契約は自動更新が基本なので、契約期間が過ぎても賃貸借契約が継続します。貸主と契約更新の手続きが必要でも、手続きを忘れたからといって契約が終了することはありません。

家賃が値上がりしにくい

普通賃借家契約の場合、リースバック会社に値上げを要求されたときに拒否できます。明確に周辺の相場が上昇した場合や裁判所が認めた場合だと、家賃が値上げされる可能性はあります。しかし、基本は妥当性が明確でないと値上げが認められないことが多いです。

普通借家契約のデメリット

普通借家契約を交わす場合、家賃が定期借家契約より高いというデメリットがあります。

家賃が定期借家契約より高い

普通借家契約は定期借家契約より、家賃が高くなる傾向があります。リースバックの契約を普通借家契約で行う場合、貸主の負担が定期借家契約よりも大きいため、約1割ですが家賃が高くなることがあります。

定期借家契約

一般的にリースバックでは、定期借家契約を交わします。定期借家契約の場合、契約期間があらかじめ決まっており、期間になると契約が終了します。更新はできず、契約期間より長く住みたい場合は、再契約が必要です。

ただし、貸主が再契約を拒否できるため、その場合は退去することになります。契約期間は2～5年が一般的です。借主に著しい問題がない場合、期間中に強制的に退去させられることはありません。

定期借家契約のメリット

リースバックで定期借家契約を交わす場合、主に次のメリットがあります。

• 短期契約が可能
• 家賃が普通借家契約より安い

短期契約が可能

定期借家契約では、契約期間を自由に決めることができます。普通借家契約では2年の契約期間が一般的ですが、定期借家契約では1年でも5年でも自由に期間を定められます。子どもが学校に通っている期間だけ住みたいなど、賃貸で自宅に住む期間が決まっている場合に向いています。

家賃が普通借家契約より安い

普通借家契約よりも定期借家契約のほうが、家賃が安くなる傾向があります。賃貸の期間が決まっていると、リースバック会社にとっては物件を売却して利益が得られる時機がわかります。そのため、それだけリスクが低いと考えられ、家賃を安く設定できます。

定期借家契約のデメリット

定期借家契約を交わした場合は、次のデメリットがあります。

• 住み続けられないおそれがある
• 条件が悪くなることがある

住み続けられないおそれがある

定期借家契約は更新ができないため、契約書で定めた期間よりも長く住みたいと思った場合、再契約を交わす必要があります。しかし貸主が拒否すると再契約を交わせず、住み続けられないおそれがあります。

条件が悪くなることがある

再契約の条件が悪くなってしまうおそれがあります。リースバック会社によっては賃貸後に物件を売却して利益を出すため、長期の賃貸はリスクになります。そのため、再契約で賃貸期間が延びる場合、家賃が高くなるなど借主に不利な条件になってしまうおそれがあります。

リースバックで長く住むには

リースバックを利用して、自宅にできるだけ長く住み続けたい場合は、普通借家契約を提供しているリースバック会社を選択しましょう。契約は自動更新で、自分から解約を言い出さない限り、ずっと住み続けられます。定期借家契約と比較すると普通借家契約は、借主に有利な条件が提示されています。

ただし、リースバック会社のなかには、定期借家契約を交わすものの、再契約を前提とした契約ができる会社もあります。そういったリースバック会社では、家賃滞納などのトラブルがなければ、原則として再契約が可能としています。

このように長く住み続けられるのは普通借家契約だけとは限らないので、さまざまなリースバック会社の条件を確認し、比較するようにしましょう。

長期間の賃貸ができるリースバック会社は？

リースバック会社ごとに長期の賃貸借契約ができるサービスを用意しています。サービスの内容は会社によって異なりますので、長く住みたいというニーズを満たしつつ、自分に合ったサービスを提供しているかどうか確認しましょう。

長く住めるサービスは各リースバック会社が提供していますが、次のようにそれぞれ少しずつサービス内容に違いがあります。1社だけでなく、複数のリースバック会社と相談して、サービス内容の違いを確かめてください。

長く住みたい場合は、期間の定めのない普通借家契約が安心です。しかしリースバック会社にはリスクがある契約なので、対応していないことも多いです。

リースバック会社は比較して選ぶことが重要

リースバックの賃貸借契約は2～5年が一般的ですが、なかには10年という長期契約にも対応しているリースバック会社もあります。また、定期借家契約しか対応していない会社がある一方で、定期借家契約と普通借家契約を受けている会社もあります。

リースバック会社によっては、得意としている物件や地域が異なります。賃貸中の家賃もリースバック会社ごとにさまざまです。そのため、1社だけと相談していても、それが適正な価格なのかどうかを判断できないでしょう。複数の会社の査定を受けたり、サービス内容を比べたりして、自分に合ったリースバック会社を選びましょう。

複数の会社に査定を依頼するときは、一括問い合わせサイトをご利用ください。一度の入力で複数のリースバック会社に問い合わせることが可能です。無料で利用できますので、リースバックを検討している人は、ぜひご利用ください。

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