リースバックを利用して自宅を売却したら、どのような税金をいくらくらい払うことになるのでしょうか。今回は、リースバックに関連する税金とその節税方法、税金対策について解説します。
リースバックの売却と譲渡所得税
リースバックは、不動産を売却し、その後、賃貸借契約をすることによって自宅に住み続けられるサービスです。
リースバックを利用する主な目的は、資金調達です。それだけに、かかる税金のことはきちんと把握しておきたいところです。
売却益にかかる譲渡所得税の計算
不動産を売却して所得があった場合には、所得に対して所得税と住民税（譲渡所得税と総称されます）がかかります。
この所得は譲渡所得と呼ばれ、次のように計算します。
取得費とは、物件の購入代金から経年劣化を考慮して算出した金額と、取得時にかかった諸費用の合計です。譲渡所得は、売却するときにかかった費用です。
譲渡所得に対して課せられる譲渡所得税は、物件の所有期間に応じて税率がちがいます。
| 5年以下の土地・建物> | 5年超の土地・建物 | |
|---|---|---|
| 所得税 | 30.63％ | 15.315％ |
| 住民税 | 9％ | 5％ |
例えば、20年前に購入した戸建て住宅が、2,000万円で売却できるケースで考えてみましょう。取得費1,000万円、譲渡費用100万円という条件の場合、譲渡所得税は次のようになります。
900万円 × ( 15.315％ + 5％ ) = 約183万円
特例や特別控除
計算上は譲渡所得があったとしても、自宅を売却するときには、いくつか適用可能な特例や特別控除があります。
特に、「3,000万円の特別控除」は一般的です。一定の要件を満たしていれば、譲渡所得から3,000万円までを控除できるというものです。
先程の例では、譲渡所得は900万円となりました。ここから、最大で3,000万円が控除されるため、900万円全額が控除の対象となり、結果として税金負担がなくなります。
特例や特別控除に関しては、種類が多く適用の要件も多様です。売却前に、不動産事業者や税務署、税理士などの専門家に確認しておくといいでしょう。
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リースバックに関わるその他の税金
譲渡所得税以外にも、リースバックでは税金が生じます。
- 消費税
- 印紙税
- 登録免許税
消費税
消費税を考えるときは、何に対する消費税なのかという点で違いがあります。
売却代金に対しては、原則として消費税はかかりません。消費税とは、事業者が商品やサービスを提供したときに課せられる税金として、代金に上乗せする形で消費者が負担します。消費者の目線では、商品やサービスを購入するときに生じる税金というイメージがあるかもしれません。しかし消費税は事業として行われた取引に課せられるものなので、個人が自宅を売却する場面で生じません。
一方で、不動産会社に支払う手数料については、消費税がかかります。こちらは、不動産会社が事業として提供したサービスに対するものだからです。その他にも諸費用に対して消費税がかかることがありますが、多くが軽微なものなので、とくに注意しておく必要はなさそうです。
印紙税
不動産売買で契約書を交わすときにかかる税金が、印紙税です。売買契約書に記載される金額に応じて税額が変わるので、事前に確認しておくといいでしょう。
登録免許税
不動産の登記情報には、ローンを組んだ時に設定した抵当権（物件を借入の担保とするもの）の記載があります。不動産を売却する際は、住宅ローン完済後、抵当権の抹消登記をする必要があります。また、住所や氏名など登記の情報が現在の情報と違えば、それを修正する登記も必要です。この時に発生する税金が、登録免許税です。
これらの登記を変更する際に、手数料のような形で登録免許税が生じます。この場合の登録免許税は、不動産ひとつにつき、1,000円です。
リースバックでは、不動産の所有権がご自身からリースバック会社や投資家などに移ります。この際に行う登記は、所有権移転登記と呼ばれます。所有権移転登記における登録免許税は、原則として、買主が支払うため、売却時に考慮する必要はありません。
ただし、自宅を買い戻すときは、リースバック利用者が買主になります。この際は、固定資産税評価額に応じて登録免許税を支払う必要があります。
ちなみに、所有権の移転については、リースバックとリバースモーゲージを比較する場合に大きな違いになるポイントです。詳しくは、下記のコラムを参考にしてみてください。
リースバックの節税ポイント
リースバックで生じる譲渡所得税については、3,000万円特別控除などを活用することで節税することができます。一方で、リースバックによって給与所得などに課せられる税金を節税することはできるのでしょうか。
損益通算
先述した譲渡所得の計算式で、所得がマイナス（譲渡損失）となった場合には、その損失分から他の所得と相殺できる「損益通算」という仕組みがあります。
損益通算は、一定の要件を満たしている場合に、確定申告することで適用できます。
譲渡損失の繰越控除
損益通算によって相殺しきれなかった分は、将来に渡って相殺できる特例もあります。これが、「譲渡損失の繰越控除」です。繰越できる期間は、「譲渡の年の翌年以後3年間」と定められています。
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