ローン返済が厳しいなどの理由で、家を売ることを考えたとき、まったくの第三者よりも親族に売れるならそのほうがいい場合があります。
一方で、親族間で売買すると生じるデメリットも。その代表的なものが、住宅ローンを組んでの購入は難しいという点です。
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親族間売買とは？
親族から不動産を買う、または親族に不動産を売る、これを不動産の親族間売買といいます。
売り手と買い手が親族同士であるというだけのことですが、実は、他人との売買とは異なる部分があり、その違いをよく理解しておく必要があるのです。
不動産を親族間売買するメリット
不動産を親族間で売買することには、メリットも多いです。なにしろ、お互いによく知っている相手ですので、信頼がおけますし、他人との間ではできないような取引も可能です。
具体的には、引渡しや支払いの条件を、柔軟に設定しやすいです。近しい間柄ですので、普通は難しいような条件でも、お互いが同意すれば問題ないからです。
また、実利的には、仲介業者を挟まずに直接の取引がしやすいので、そうした場合、仲介手数料がかからなくて済みます。
もちろん、売買価格の面でも、相場から外れたような安価な取引ができる可能性があります。ただし、この点は少し注意が必要ですので、次の項目で詳しく解説しましょう。
ちなみに、「親族」とはどの範囲までを指すのでしょうか。民法上は、
- 配偶者
- 6親等以内の血族
- 3親等以内の姻族
を親族としています。（姻族とは配偶者の血族のこと）
しかし、あとで述べるような税制上の問題が発生するとき、税務署などはこの範囲にとどまらないものでも親族間売買ととらえることがあるようです。
みなし贈与に注意
親族間の取引は、お互いが納得すればそれでよいので、通常よりも安い価格で不動産を取引することも可能です。しかし、あまり相場からかけ離れた額で取引をしてしまうのは問題があります。
仮に、第三者に対して売るのであれば、3,000万円程度が相場の物件があったとしましょう。この物件を、親族に対して、親族だからという理由で2,000万円程度で譲ったとしたら、どうなるでしょうか。
この場合、相場に対して1,000万円程度の差額が生じており、この差額は、実質的に、売り手から買い手に「お金をあげた」のと同じようなものです。買い手は、本来なら、3,000万円を出さなければ買えないはずの物件を2,000万円で手に入れたからです。
逆に、売り手は、本来なら3,000万円の売却金が手に入るはずのところ、2,000万円しか受け取れていません。
そのため、この取引が売り手から買い手に対しての1,000万円相当の「贈与」である、とみなされる場合があります。贈与とは資産を無償で渡すことを指し、その額に応じて贈与税という税金が課されることになっています。
「実質的に贈与のような行為」を「みなし贈与」といい、みなし贈与に対しても贈与税が課税されます。つまり、一般的な取引価格からかけ離れた額で不動産を譲ってしまうと、買い手は、みなし贈与を受け取ったものとして、贈与税を課税される可能性があります。
その程度が「一般的な取引価格からかけ離れた」とみなされるかは、明確な基準はないものの、過去の司法判断などから、一般的な取引価格の８割以下がひとつの目安だと言われています。
税金面でのデメリット・注意点
ほかにも、親族間売買では税金面でのデメリットが生じる場合があります。
不動産の売買では、譲渡益（不動産を売ったことによって生じた利益）などに課税がありますが、さまざまな特例を活用することで、節税できる仕組みがあります。
たとえば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といって、マイホームを売却したことで得た譲渡益は、一定の条件のもとで、譲渡益から3,000万円を控除できる制度があります。
つまり、マイホームを売って利益が出ても、利益が3,000万円を超えなければ課税されませんし、3,000万円以上の利益があっても、3,000万円を差し引かれた額をもとに課税されますので、大幅な節税効果があります。
しかし、不動産を売った相手が、一定の範囲の親族である場合は、この特例が適用されないことになっています。
ほかにも、不動産売買に関する特例制度は、親族間売買の場合は対象外ということが多く、その結果、親族でない第三者と売買した場合に比べて、課税額が多くなる可能性があります。
親族間売買で住宅ローンは組めるのか
相場に対して、安すぎる価格で取引をするのには問題があることをお伝えしました。そうすると、親族間売買であっても、不動産の取引はまとまったお金のやりとりになります。では、一般的な取引と同じように、ローンを組んで家を買うことはできるでしょうか。
親族間売買の住宅ローンは審査に通りにくい
結論から述べると、親族間売買では、住宅ローンは組めないケースが多いです。ローンを組むには金融機関の審査に通る必要がありますが、親族間売買の場合、審査に通らないということです。
なぜかと言うと、融資の本来の目的以外の用途で資金を使われてしまうリスクを、金融機関が懸念するからです。
住宅ローンは、ほかのローン商品に比べると比較的、低金利です。金融機関は、あくまでもマイホームを買うための資金であることを前提に、その金利での貸し出しを行っています。
そのため、貸したお金を、事業や投資など、別の目的に使われるのは、金融機関としては不本意なのです。より高金利の事業用ローンなど、別の商品があるからです。
しかし、親族間売買の場合、売り手と買い手が口裏を合わせて、家を売買したことにし、低金利でお金を借りるだけ借りて事業や投資に使う……ということが、やろうと思えばできてしまいます。
こうした理由などから、親族間売買では住宅ローンの審査が通りづらくなっています。
親族間売買でも住宅ローンを組むには？
親族間売買で住宅ローンを組むことのハードルは高いですが、まったく不可能というわけではありません。以下のポイントを押さえれば、住宅ローンを組むこともできるでしょう。
金融機関を選ぶ
金融機関は親族間売買に融資をすることを避ける傾向があるのはお伝えしているとおりですが、この傾向は大手の都市銀行ほど強いです。
逆を言えば、地方銀行、信用金庫などでは、審査に通る可能性が出てきます。また、ノンバンクとなれば、さらに間口は広がります。金融機関によって、親族間売買の実績があるかどうかも関係してきます。根気強く、受け入れてくれる金融機関を探してみましょう。
仲介業者を入れる
仲介業者を入れることで、不動産売買の体裁をきちんと整えることで、融資は通りやすくなります。仲介業者を入れず、手数料を節約できるのが親族間売買のメリットのひとつですから、あえてそれを捨てることになりますが、住宅ローンを組みたい場合はやむをえないでしょう。
特に、親族間売買の経験がある業者にアドバイスを受けながら進めるのがいいでしょう。
住宅ローン残債があるなら、親族間リースバックというやり方も
親族間売買を検討する理由のひとつに、「ローンの支払いが困難になってきた」ということが挙げられます。家を売却してローンを完済したいと考えたとき、親族相手に売ることで、第三者に売るよりもメリットがある場合があります。
親族相手に家を売れば、賃貸として住み続けられることも
ローンの完済を目的にした不動産の売却は、売却益でローンを清算でき、負担から解放される代わりに、家は手放すという選択を意味します。
家を売ったのですから、それを手放すのは当然ですが、売った相手が親族であれば、異なります。買い手である親族との合意があれば、いつか買い戻すこともできるでしょうし、場合によってはそのまま住み続けることもできます。
近年、注目されているのは、リースバックの仕組みを利用する方法です。
リースバックとは、物件を売却した後、買い手との間で賃貸契約を結び、物件を使用し続けることをいいます。親族間で行えば、家を親族に売った後、買ってくれた親族に家賃を支払う形で同じ家に住み続けます。
売り手にすると、売却益でローン残債を完済できるほか、売却後は固定資産税などの負担もなくなります。
リースバックの場合、通常の売却と違い、売った後も、買い手が家主となって関係が続くという特徴がありますが、相手が親族なら、より安心してリースバックできます。
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