家を売却しても、賃貸としてそのまま住み続けることができるリースバック。最近は多くの会社が取り扱うようになりました。
実は、売っても住み続けられることは同じでも、会社によって細かな違いがあります。今回は、「リースバックを頼むならどこがいいか」に焦点をあてて、解説していきます。
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大手と中小、リースバックはどっちがいい？
セゾンファンデックスやセンチュリー21などの有名な会社が提供するリースバック商品は、なんとなく安心できるような気がしますよね。しかし、本当にそれでよいのでしょうか。
いくつかの観点で、大手と中小（地場の不動産会社など）の会社を比較してみます。
資金力は大手に軍配
リースバックを提供する会社は、顧客から家を直接買い取ることが一般的です。つまり、資金が潤沢な会社であれば、物件買い取りに無理がなく、売る側としては安心できます。
リースバックの利用後は、物件を賃借（家賃を支払って借りること）します。その際に、会社が倒産したり資金繰りが悪くなって物件を第三者に譲渡されたりすると、契約内容によっては退去しなければならない可能性がでてきます。会社の資金力によって左右されるのならば、よりお金を持っている会社のほうがよいということになるでしょう。
もちろん、きちんと借主の生活基盤が保たれるような契約をしていればこの心配はありません。
賃貸で長く付き合うなら中小にも魅力
リースバックは、単なる不動産売却とは異なり、売却後もオーナーとの付き合いが続きます。そうであるならば、より親身になって付き合ってくれる会社を選ぶことにメリットがあります。
大手の場合、インターネットからの集客に強みがあることからもわかるように、広く顧客を獲得し、システマチックに契約まで完了するところがあります。その一方で、長くその土地に根ざし、地元の人との付き合いを重視する中小の会社であれば、いろいろと融通が効き、大手よりもむしろ安心できる可能性があるでしょう。
審査の厳しさにはあまり差がない
大手のほうが審査が厳しく、中小のほうが審査が甘い、と考えていませんか。実は、どちらでもあまり差はありません。
今は大手でも中小でも、多くの会社がリースバック利用の際に保証会社を必須にしています。つまり、家賃を支払えるくらいの最低限の信用力がなければ、リースバックの利用は難しいということです。
ただし、リースバックの場合、家を売るところから契約が始まっています。もし家が高く売れたのであれば、金融資産が増えたことで審査に有利になることがあります。
リースバックは条件でどこがいいか判断すべき？
会社の大小なども気になるところですが、やはり会社によって提示条件に大きな差があることを忘れてはいけません。大手であっても安く買いたたくことはあります。逆もまた然りです。
そこで大切なのが、リースバック提供会社が提示する条件をみてどこがいいか判断することです。
提示条件における比較ポイントは？
条件で特に見ておきたいのは、以下の5つです。
- 買取金額
- 賃借料
- 物件種別
- 借家契約
- 買い戻しに関すること
買取金額と賃借料については、高く売れれば家賃が高くなり安く売れれば家賃が安くなる、いわゆるトレードオフの関係にあるといわれます。しかし、複数の会社に査定を頼んでみると意外とそうとも限らないので、実際に見積もりをもらって比較検討すべきでしょう。
物件種別とは建物の種類のことで、疑問に思う方が多いのは「マンションはリースバックできるか」です。マンションやオフィスビルなどは、会社によってリースバックの対象可否がわかれるところなので、見積もりの際に確認すべきポイントです。
借家契約については、定期借家契約という、居住期間に定めがある契約を交わすリースバック提供会社が多数派です。ただ、定期借家契約では一定期間の後に再契約をするか退去するか選ばなくてはならず、場合によっては不本意に退去せざるを得なくなる可能性が残ります。ですから、どうしても住み続けたいならば、普通借家契約の会社を選ぶとよいでしょう。
リースバックでは、契約次第で売却した家を買い戻すことができます。しかし、それも契約の内容が重要です。買い戻しを不可としている会社と契約してしまえば、その道は断たれてしまうので注意が必要です。
提示条件でみるならどこがいい？
買取金額や賃借料でみる場合は、「実際に査定をしなければわからない」といえます。なぜなら、会社ごとにそれぞれの算出方法が異なるからです。また、どこの会社も正常に買取金額と賃借料がトレードオフであるならば、高く売れたほうがよいのか、それとも安く借りられたほうがよいのかというのは、利用する方の状況次第です。難しい計算になるので、そこで親身になってくれる会社やその担当者を探すというのもよいでしょう。
物件種別については、たとえば、セゾンファンデックスのリースバックが店舗やオフィスビルも対象としています。多様な物件を対象とする会社は少ないので、詳しくは後述しますが、会社探しにはコツが必要です。
借家契約で比較するならば、ハウスドゥの「ハウス・リースバック」は普通借家契約であることが知られています。また、中小の会社にも普通借家契約にしているところがあるようなので、個別に相談するとよいでしょう。
買い戻しについて、基本的には可としている会社が多いようです。個別の判断である場合もあるので、相談や契約の際に確認をしておけばよいでしょう。
結局、リースバックはどこがいい？
結論として、「絶対的にいい会社」というのは存在しません。物件や自身の状況によって、最適な会社が変わるからです。
会社の大小や提示条件でどこがいいかを見ていくことも大切です。しかし、もっと大切なのは、自身の条件にあった会社を「どのようにして見つけるか」ではないでしょうか。ここで、最適な会社に出会う方法を紹介します。
問い合わせをすると、以下のような心配事がでてきます。
- 「必ず契約しなくてはならないのではないだろうか」
- 「しつこい営業電話がくるのではないだろうか」
しかし、ほとんど全ての会社において、その問題はありません。問い合わせだけするというケースは多々あるので、会社側も問題にしません。また、営業電話も、「その後いかがでしょうか」程度のものであることが多く、辞退する旨をきちんと伝えれば連絡がこなくなることのほうが多いです。
いくつかの会社を比較する
会社に問い合わせをする際は、複数の会社に対してすべきです。比較をすることで、問い合わせをした会社の良し悪しや物件の相場観などが見えてきます。
急ぎで資金が必要であっても、大きな金額が動くため、場合によっては数十万から数百万円の差がでます。勢いで1社だけに問い合わせをするのはやめたほうがよいでしょう。
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