離婚するカップルは、年間で2万組いるといいます。
人生に別れは付き物ともいえますが、いざ離婚を考えたとき、気になるのは住まいのことです。特に、住宅ローンがまだ残っている場合、離婚しても問題ないのでしょうか。
今回は、住宅ローンが離婚の妨げとなっているケースについて紹介します。
出典：人口動態調査｜厚生労働省
リースバックという資金調達の手段をご存知ですか？
住宅ローンが残っているまま離婚したらどうなる？
一般に「住宅ローンが残っていると離婚できない」という話を耳にすることがあります。
実際には、住宅ローンと離婚の間の法律上の関係はなく、そのような制限があるわけではありません。しかし、ローン残債がある状態での離婚がさまざまな問題があることも事実です。代表的なものを挙げてみましょう。
なお、離婚と不動産に関してはいろいろなパターンがあるため、ケースごとに考えられる困難を紹介していきます。
返済を続けるのが難しい
まず、夫のみの名義でローンを組んでいたとしても、夫婦が共働きをしており、妻の収入も頼りにして生活しているケースがあります。この場合、離婚して、世帯収入が夫の収入だけになると、今までと同じ額の返済を続けるのが家計的に苦しくなることが考えられます。離婚にあたって慰謝料を求められていた場合などはなおさらです。
また、離婚後に妻だけが残って暮らすものの、夫名義でローンが組まれているため、夫がローンの返済を続けるケースもあります。この場合、元夫が本当に返済を続けてくれるのかというリスクを、妻が抱えることになります。現実問題として、夫が再婚でもすれば新生活にもお金がかかり、返済が滞ることもありえます。
また、このケースでは、将来、ローンが完済されたときに、妻が贈与税を課される可能性があります。通常、離婚時の財産分与に贈与税は課税されませんが、それはあくまで離婚時点に分与された財産についてです。
離婚後に長い期間をかけてローンを返済していった場合、完済の時点で、この住まいが元夫から元妻へ贈与されたとみなされるのです。
ローンの名義変更が難しい
離婚によって、夫名義でローンを組んでいた住まいから夫が出ていき、妻は住み続けるというケースでは「夫はもう住まないのだから、以後は妻がローンを返済すれば良いのではないか」と思えます。
それができれば簡単なのですが、現実的には難しいといえます。
住宅ローンは契約した名義人が返済すべきもので、これを変更するには、ローン契約の名義人を変えなくてはなりません。しかし、ローンの名義人とは、金融機関の審査を経て決まったものですから、多くの場合、これを後から変更することができないのです。
例外的に、元の名義人よりも変更後の名義人の収入が高く、金融期間が返済に問題がないと認めた場合、名義変更できることもありますが、非常に稀です。
また、夫婦でペアローンや連帯債務を組んでいる場合も、ふたりの収入を前提に組まれた契約のため、これを解消して、住み続けるほうにローンを一本化したくてもできないケースが多いです。
そのほか、住宅ローンには連帯保証人が設定されており、夫名義のローンなら妻が連帯保証人というパターンが一般的です。この場合、離婚して妻が家を出ていったら、妻としては元夫のローンの連帯保証人ではいたくないのが当然です。しかし、契約上、連帯保証人は必要であり、元妻以外に、新たな連帯保証人を立てるのが難しい場合もあります。
こういったケースでは、離婚後も、ローンに関連して、元配偶者との関係を続けなくてはならない場合があり、心理的なものも含めて、さまざまな問題が起こり得ます。
家の所有権をどうするかが難しい
家に関しては、ローンを誰が返済しているかに加えて、離婚後に誰がその家を所有し、誰が住むのか、という問題が複雑に絡み合ってきます。さらに、離婚による財産分与のこともあるため、手続きが非常に煩雑になったり、トラブルに発展することも珍しくありません。
誰が住むか、という観点からは、夫が住む・妻が住む・どちらも住まない（売却する）の3パターンに分けられますが、住む人が家を所有すると考えると、ほかの財産と合わせて、適切な分け方になるかどうかの議論になります。
特に問題になりやすいのが「オーバーローン」状態にある場合です。
オーバーローンとは、その時点の住宅ローン残債が、物件の時価を上回っている場合を指します。つまり、仮に、家を売却したとしても、売却益でローンを清算し切れず、債務が残ってしまう状態です。
オーバーローンの物件は、いわばマイナスの財産です。離婚協議における財産分与はプラスの財産のみが対象になりますが、実際に住む場所としては家を分与することがあり、この家がオーバーローンの物件だと、全体として財産分与を適切にするための計算が複雑になります。
妻が家に住むことになったとしても、この家がオーバーローンの物件であったなら、財産を分与したことにはならないためです。
加えて、ローンとの関係でいうと、金融機関により、
- 家の名義変更に金融機関の許可が必要
- ローンの名義人が住むことを義務付けている
という場合もあり、夫婦で決めたことでも、容易には実行できないケースもあります。
このように、住宅ローンの残っている家がある場合、離婚にあたっては、非常に複雑な処理が必要になります。
ただでさえ離婚にはエネルギーがいるもの。そのうえ、家のために煩わせられるとなれば、離婚に二の足を踏んでしまうのも当然でしょう。
離婚後の住宅ローン問題は解決が難しいです
住宅ローンがある場合の離婚で、行うべき対策
住宅ローンが残っている場合の離婚は、家とローンを巡ってさまざまな問題が生じかねないことをお伝えしました。こうしたことに、対策はあるのでしょうか。
できること、すべきことを考えてみましょう。
しっかりとした離婚協議書を作成する
行うべきことは、話し合って合意した内容を、離婚協議書という形で残しておくことです。
夫がローン返済を続け、家には妻が住み続けるというケースなどで返済が滞ってしまった場合も、取り決めが文書で残っていれば対処のしようがあります。
できれば、文書は公正証書にしておけば、より安心です。公正証書の作成には費用も手間もかかりますが、文書が公的なものとして残り、その証明力も非常に高いので、あとあとのトラブル回避に効果的です。
物件にローン名義人が住み、返済を続ける
もっともシンプルな対策として、事情が許すのであれば、物件にはローン名義人が住み続け、返済も今までどおり継続する、というのが、トラブルの少ない形といえます。
ローンの名義を変える必要がありませんし、金融機関の規約で名義人が住み続けることが条件に課されていても問題ありません。
借り換え・売却で一括返済する
もうひとつの、根本的な解決策は、ローンを一括返済してしまうことです。ローンが残っていることが問題の原因なので、これを清算してしまえば、憂いはありません。
ただし、一括返済のためには、
- 借り換えを行う
- 物件を売却する
などの方法で資金を調達する必要があります。
離婚時、住宅ローンの問題を解消する最善策は物件売却
住宅ローンが残っている状態で離婚する際の問題点とその対策をみてきました。
総合的に判断すると、やはり物件を売ってしまうのが、デメリットの少ない方法といえるでしょう。このとき、仲介を利用した一般的な形の売却でもかまいませんが、リースバックという方法もあります。
リースバックなら、住み続けたまま売却することが可能
リースバックは、不動産を売却したあと、買い手との間に賃貸契約を結び、物件の使用は続けるという仕組みです。自宅であれば、賃貸として、住み続けられるわけです。
離婚を機に新天地で新たなスタートを切るのも悪くありませんが、それがこだわりのマイホームや、通勤に便利な立地だったなら、できれば家を手放したくない……と思う方もいるでしょう。または、子供の学校などの都合で引っ越すわけにはいかないという方もいるでしょう。
そんなときはリースバックのメリットが大きいといえます。リースバックなら、売却益は手にしたうえで、物件に住み続けることができるため、住宅ローンを一括返済した後も、同じ家で暮らしを続けられます。
離婚後もライフスタイルを変えられないという方は、検討してみると良いでしょう。
離婚でライフスタイルが大きく変化しても、住む場所を確保しつつ資金も調達できる方法はリースバックのみです！
