リースバックには以下のようなメリットがあります。
- 家を売却し現金を手にしつつ、同じ家に住み続けることができる
- 借金ではないので利息の負担がない
- 年金ぐらしでも金融審査なく利用できる
- 一旦売却しても、契約によっては時期をみて買い戻すことができる
- 引越しが不要
しかし、利用するならデメリットやリスクについて理解しておくことも大切。そこで今回は、リースバックのデメリットや注意点を紹介します。リースバックの弱点も把握した上で、失敗のないようにしましょう。
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リースバックにはデメリットもある
さっそく、リースバックのデメリットについて解説します。
評価額が安くなる傾向がある
リースバックで自宅を売却する場合、評価額は一般的な居住用不動産の売却よりも安くなる傾向があります。主な理由は以下の2点です。
- 投資用物件として査定されるため
- 買主のリスクが大きいため
リースバックの買主は、不動産事業者や投資家です。つまり、物件の評価は投資用物件として行われることから、賃貸となったあとにどれくらいの利益を見込むことができるのかが評価のポイントとなります。したがって、居住用不動産とは評価の方法が異なり、それによって評価額が低くなることもあるのです。
さらに、リースバックによって購入された物件は、そのまま賃貸になるため、買主はそれを自由に扱うことができません。扱うというのは、取り壊したりリフォームしたりして付加価値をつけて、再販売することなどを指します。それらを制限されることがリスクとみなされ、評価額に影響することがあります。また、貸主として家賃滞納のリスクも抱えます。それらを評価額に反映させた結果、金額が安くなることがあるようです。
結果として市場価格よりも安い金額で売却されることが多く、少しでも多くの現金が欲しい売主からするとデメリットといえるでしょう。
月々の支払いがなくなるわけではない
たしかに、リースバックにより自宅を売却することで、固定資産税や管理費、修繕費など持ち家にある維持費用や住宅ローン返済の負担から解放されます。
ただし、家賃の支払いが始まることも忘れてはいけません。支払い金額は物件の売却価格との兼ね合いで決まることが多く、高く売れればその分家賃がも高くなることが多いです。場合によっては家賃が高くなり、それがデメリットになる可能性もあります。このあたりの金額計算は事業者によって違うので、まずは問い合わせをして見積もりをもらうとよいでしょう。
いくつかの事業者が「まとまったお金が手に入り、月々の支払いから開放される」というメリットを強調していますが、支出がなくなるわけではないということを再確認しておきましょう。
利用できるかどうかは、住宅ローン残債にも左右される
住宅ローンの返済が苦しいときに、リースバック利用は有効な解決策となります。
しかし、売却代金やそれに自己資金を足して、住宅ローンを完済することができなければ自宅を売却することはできません。リースバックでも同様です。つまり、住宅ローンの残債が多く残っている方は、リースバックを利用できない可能性があるということです。売却できた場合でも、住宅ローンの残債が多ければ売却代金と相殺されて、ほとんど手元にお金が残らない可能性があります。
ちなみに、住宅ローンが残っていても任意売却という方法でリースバックを利用できるケースもあるようです。詳しくは以下の記事を参考にしてみてください。
買戻金額が売却金額以上になることがある
リースバックでは、売却時よりも高い金額で買い戻さなければならないことがあります。金額の決め方についてはさまざまですが、相場の変動や、リースバックを提供しているときに発生した費用を考慮して決定されることが多いようです。その結果、金額が高くなるというデメリットが生じます。
買い戻し金額については、売却時にわかることもあるので、事前にリースバック業者と話をしておきましょう。また、買い戻すつもりでリースバックを利用するなら、将来資金的に余裕がでてくる見通しがなければならないので、自身の生活収支についても確認が必要です。
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リースバックのトラブルにも注意
リースバックは契約ごとですので、トラブルになるケースもあります。仕組み自体のデメリットではありませんが、ここで3つのケースを紹介します。
- 住み続けられるはずが、退去を迫られた
- 賃貸としてのサポートが不十分だった
- 一定の条件があり、買い戻しできなかった
それぞれについて、簡単に補足します。
退去を迫られるケースは、主に2つあります。一つは、家賃滞納などによるものです。一般的な賃貸住宅と同じように、家賃の支払い有無からトラブルになるケースは少なくありません。そのため、支払い可能な家賃なのか、見積もり時点で確認しておく必要があります。
また、リースバック利用後は賃貸物件として居住するため、オーナーもしくは管理会社からのサポートが重要になります。セキュリティや、高齢者であればみまもりサービスなども価値が高いですが、そういった一切のサポートがなく、トラブルになるケースもあるようです。事業者によってことなりますが、重要している方はいくつかの会社に問い合わせて、最適な会社を見つけるとよいでしょう。
最後に、買い戻しに関するトラブルです。買い戻しの契約にもいくつか種類があり、内容を確認しておかなければトラブルに発展します。最低限、いつまでにどういった条件を満たせば買い戻すことができるのか確認しておきましょう。
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リースバックで損をしないためにできること
デメリットやトラブル事例をふまえ、リースバックを有効活用するためのポイントを紹介します。どのようにすれば損をせずに済むのでしょうか。
物件の相場を知っておく
まずは物件がいくらで売れるのか、事前に知っておく必要があります。市場価格よりも安くなるとはいえ、金額感を知らなければ、悪質な業者に買い叩かれてしまう可能性さえあります。
相場観を掴むためにおすすめなのが、複数のリースバック会社の査定結果を比較することです。複数社の査定結果が近ければ、それが相場といえます。一方で、極端に金額が違う会社があれば、それは相場を無視した査定をしている可能性があります。会社によって、買取金額は数百万円違うケースもあるので、確認しておくとよいでしょう。
契約書をきちんと確認する
売却時の契約内容はチェックしておくべきです。
リースバックを利用したあと賃貸で住み続けるのなら、賃貸借契約の内容が重要です。賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約があります。普通借家契約は、契約更新の意思を示すことで簡単に住み続けることができますが、定期借家契約では決められた期間を過ぎると再度契約をする必要があります。
また、将来的に物件を買い戻す予定があるのなら、買い戻しの契約についても本当に買い戻しができる契約になっているのか確認しておきたいところです。
リースバックで損をしないためには比較が大切
リースバックはまだまだ新しいサービスで、制度の整備もこれから、という面があります。そんな中で損しないためには複数の会社を比較することが大切です。
手間をかけずにリースバック業者を比較するなら、リースバック比較プロがおすすめ。物件やご自身の情報を入力するだけで、まとめて複数のリースバック業者に査定を依頼できるため、面倒なことはありません。査定結果をみて、リースバックの利用をやめることもできるので、まずは利用してみてはいかがでしょうか。
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