リースバック物件のオーナーは誰？物件としての価値はどのように算出する？

リースバックとは、所有する不動産を売っても住み続けられるサービスです。老後資金を工面したり、住宅ローン返済の負担を緩和したりする目的で、多くの人に利用されています。

しかし見方を変えると、リースバックを利用された家は、賃貸物件と同じように投資物件として見られるのをご存じでしょうか。

そこで今回は、リースバックと物件というテーマで解説をしていきます。利用者の立場でも、目線を変えることで理解が深まりますので、ぜひ参考にしてみてください。

まずはリースバックについて理解しましょう！

リースバックとは？

1 物件を中心に見たリースバックとは
2 リースバック物件のオーナーとは？
3 リースバックの物件価値はどのように算出される？

物件を中心に見たリースバックとは

資金調達や、住み続けられることを中心に考えることが多いリースバックですが、物件を中心に考えると、どのような契約なのでしょうか。

自宅が投資物件として見られる

リースバックの仕組みをおさらいしましょう。

まず、不動産をリースバック事業者などに売却します。その後、元自宅を賃貸物件として借り、新たなオーナーに家賃を支払うことで、そこに住み続けることができます。要するに、不動産売買契約と不動産賃貸借契約を組み合わせたものが、リースバックの仕組みであるといえます。

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不動産賃貸借契約を交わし賃借物件として家賃を支払っているので、これを事業者の目線でみれば、その不動産は投資物件です。投資物件であるならば、当然利回りなどの計算が行われ、投資対象として採算が合うようになっています。

利用者にとっては利便性の高いサービスですが、提供側にも十分なリターンがあるからこそ、リースバックは成立しているのです。

リースバック物件は空室リスクが小さい

ワンルームマンション投資などの投資物件の場合、所有物件の空室がオーナーの財政を圧迫することがあります。その点、入居者があえて居住することを選択しているリースバック物件においては、空室リスクが小さいといえます。入居者を募集するコストなどもありません。

ただし、リースバック物件の入居者の中には、一定の審査があるとはいえ、資金繰りが極めて厳しく家賃支払いが滞る方もいます。詳しくは後述しますが、そういったデメリットも考慮して、売買価格や家賃は決定されています。

リースバック物件のオーナーとは？

リースバック契約が行われたあと、物件の所有者は誰になるのでしょう。いくつかのケースが考えられるので、順に紹介していきます。

リースバック事業者の名義となるケース

リースバックでは、資金力のある不動産事業者や金融事業者が不動産を直接買取することが多いです。そのため、事業者による直接買取が行われるリースバックでは、売却後の名義が買取った事業者のものになります。

また、リースバックサービスを扱っているものの、実際には他の事業者への紹介のみをしている事業者もあります。この場合は、問い合わせした事業者とは別の、リースバックを提供している事業者が不動産の名義人となります。

第三者である投資家の名義となるケース

不動産事業者などがリースバック物件に投資をしたいという個人を募集し、仲介を行っていることがあるようです。この場合は、物件の名義が投資家のものとなります。

また、非常に稀ですが、リースバックで売却した先の事業者の経営が傾き、第三者に所有権が渡るケースもあります。その結果、所有者が不動産投資家になる場合もあるでしょう。

余談ですが、リースバックでは、売却後のオーナーがどれくらい信頼に足るかが大切です。例えば、オーナーが破産するとどうなるでしょうか。物件が他の人の手に渡り、場合によっては退去を求められるかもしれません。したがって、リースバックを利用する際は、第三の投資家に引き渡すよりも、身元が明らかな事業者への売却をするほうが安全であるといえるでしょう。