不動産のリースバックと転リース（転貸）について解説。サブリースとの違いも紹介

もしもリースバック契約をしている住宅に住む必要がなくなった場合、居住者は建物を第三者に又貸しすることができるのでしょうか。

リースバック契約期間中に発生した又貸しの形態を「転リース」と呼ぶことがあります。転リースについては法律上の制約や注意点があり、内容を理解しておかなければ思わぬトラブルに発展する可能性があります。

この記事では、リースバックにおける転リースについて紹介します。

転リースの法律的な位置づけ

転リースとは、事業者から建物をリースで借りている人がその建物を第三者に又貸しすることです。このような転リース行為は、民法612条の「転貸借契約」に該当します。

転貸借契約には民法上の制限があり、自由に締結できるわけではありません。612条では「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ（中略）賃借物を転貸することができない。」と規定されており、賃貸人の承諾がない場合の転貸借契約は禁止されています。

転貸借契約である転リースは、事業者の事前承認がなければ適法に行うことができず、勝手に又貸ししてしまうとトラブルに発展してしまうおそれがあるということを理解しておかなければなりません。

無断での転リースは禁物！

勝手に又貸しを行うことはできないと説明しましたが、賃貸実務において無断転貸を原因とするトラブルは少なくありません。もしも無断転貸が発覚してしまった場合、法律上どのような扱いになるのでしょうか。

民法612条の2項では、「賃借人が無断で転貸を行った場合は賃貸人が賃貸借契約を解除できる。」という旨の規定があります。もっとも、この規定は賃借人に対する明らかな背信行為が発生しているという前提がありますので、直ちに契約解除になるわけではありません。

最高裁昭和28年9月25日第二小法定判決においても「賃借人に対するあきらかな背信行的行為と認めるに足らない特段の事情がある場合においては、同条の解除権は発生しない。」として、著しく賃貸借契約当事者の信頼関係が失われた場合のみ、解除権が発生するとしています。

ただし、直ちに解除権が発生しなくても、無断転貸借によって少なからず信頼関係に支障が生じていることから、契約更新時に拒絶されるなど、その後の生活に支障がでる可能性が高まります。

同様に、本人に無断転貸をしている意識がなくても、例えばルームシェアなどの理由で第三者を住ませることが無断転貸に該当してしまいトラブルに発展するケースもあります。リース契約期間中に建物を第三者に転リースしなければならない特段の事情が発生した場合は、必ず事業者に相談した上で行動するように注意する必要があります。

転貸借は権利関係が複雑になり、トラブルが生まれやすい

賃貸人の承諾を得た適法な転貸借契約であっても、さまざまなトラブルにつながることがあります。

例えば、転借人（又借りをしている人）が家賃を滞納した場合や、建物を損傷した場合において、又貸しした張本人である転貸人はどこまで責任を負うべきかという問題が考えられます。別のケースで、元の賃貸借契約が終了したときに転貸借契約の期間が依然として満了していない事案において、転借人は退去しなければならないのかという問題に陥ることもあります。

賃貸借契約と転貸借契約の2つの契約はそれぞれが別個に存在しており、なおかつ両契約が相互に関連しています。このことから転貸借契約は賃貸人・賃借人（転貸人）・転借人の三角関係といわれることもあり、権利関係が複雑になりやすいという問題があるのです。

転貸借契約を結ぶ場合は、契約書において各当事者の責任の範疇をしっかりと定めておく必要があります。

転リースが認められる場合

法律上の注意点が多い転貸借契約ではありますが、ポイントをきちんと押さえておけば安全に建物を転リースすることもできます。

ここからは、リースバックにおける転リースが認められるケースについて考えてみましょう。

リースバック事業者が転リースを認めている

転リースが認められるかどうかは、リースバック事業者によって異なります。居住者の事情を考慮して転リースを承認してくれる会社もあれば、一切認めないという会社もあります。

実際のところは、転リースはリースバック事業者にとってもリスクがあるため、慎重な会社が多いようです。一方で、転リースに寛容な会社もあり、リース契約締結時において、転リースを事前承認する特約を追記するケースもあります。

各事業者の転リースに対する方向性はホームページなどに記載されていないことが多いので、リースバック事業者へ相談する初期の段階で担当者に直接確認しておくのが良いでしょう。

転リースを前提としたリースバック契約もある

リースバック事業者が扱うサービスの中には、投資用不動産を対象にしたものも存在します。

例えばアパートなどの投資物件をリースバックで売却した場合、物件の所有権はリースバック事業者に移転しますが、契約内容により使用収益権は元所有者に残せる場合があります。元所有者はリースバック事業者にリース料を支払いながら、物件を入居者に転リースし、家賃をもらい続けることができます。

このような条件で投資物件をリースバックで売却する場合には、転リースが認められるという条項を盛り込んだ契約の締結を、行う必要があります。

ただし、投資物件向けのリースバックを検討する場合には収益計算について注意が必要です。空き家リスクなどを計算に入れ収支計算をしなければ、家賃収入よりもリース料が上回ってしまい、収益が赤字になることもあるからです。

そのようなリスクを回避する意味でも、長期的なキャッシュフローを勘案しながら導入を検討するというのがポイントです。

「転リース」と「サブリース」の違い

転リースと似た言葉として「サブリース」という用語を耳にすることがあります。建物を転貸するという意味においては転リースと同じですが、形態は異なります。

建物を事業者から借りている元所有者が第三者に転貸する転リースとは異なり、サブリースとは、専門の事業者が建物をオーナーから借りてエンドユーザーに転貸をするという事業です。

例えば、全10室のアパートを所有している個人オーナー（大家）がいた場合、自分で10組の入居者を募集するのは時間も労力もかかる上、空室が出た場合はキャッシュフローが赤字になるリスクもあります。

このようなケースにおいて、専門の事業者がアパート1棟をオーナーから一括で借り上げ、10組の入居者を募って転貸をしていくというものがサブリースです。一般的にこのようなサブリース契約は「一括借り上げサービス」といわれることもあります。

このように、サブリースも転リースも民法上の「転貸」の規定を利用した契約形態ですが、賃借人と転貸人の立場が異なるという点を理解しておきましょう。

投資物件対策、転リースとサブリースのどちらがいいのか？

所有している投資不動産の稼働率悪化で悩んでいる場合には、対策としてリースバックの転リースとサブリースを比較検討する場合もあると思います。

そのような投資物件対策としてのリースバックとサブリースを比較検討できるよう、以下にそれぞれの特徴を紹介します。

転リースの特徴

• まとまった現金を得たい人向け
• 売却後も使用収益権を残せる場合には、入居者から家賃収入をもらい続けることができる

サブリースの特徴

• 不動産を手放さず、収入を安定化させたい人向け
• 全室一括借り上げにより収支としては満室状態が維持される

各リースバック事業者の選定が鍵になる

転リースについての法律的な注意点や、リースバックの契約内容について紹介してきました。

前述のように、リースバック事業者によってサービスの内容もさまざまです。売却する物件が自己居住用なのか投資物件かによっても契約形態は大きく異なりますので、リースバック事業者の扱うサービス・契約形態がご自身の状況に適したものであるかどうか、比較をして見極めることが大切です。