【図解】リースバックの仕組みをわかりやすく解説！メリット・デメリットやトラブルの予防法を紹介

リースバックとは「自宅を売っても、そのまま自宅に住み続けられる」というサービスです。不思議に思うかもしれませんが、仕組みは単純です。それにしても、どうしてリースバックのようなサービスが成立するのでしょうか。

リースバックの仕組みをわかりやすく解説

リースバックは「セールス・アンド・リースバック」の略称で、売却した資産に賃料を支払ってそのまま使用する資金調達の方法のことです。

一般的には自宅をリースバック会社に売却して、売却代金を受け取ったあとも家賃を支払って住み続けられる仕組みのことをいいます。

リースバックの仕組み

リースバックの仕組みを、わかりやすく箇条書きにすると次のようになります。

自宅を売却して大金を得たのに、家賃を支払うのは損をしているように感じるかもしれません。しかし、「まとまったお金が早くほしい」「相続で負担になる不動産を処分したい」という人で、引っ越さずに自宅に住み続けたい、じっくり転居先を探したいという人にはぴったりのサービスなのです。自宅を売却したあとに賃貸住宅へ住み替えるのなら、「そのまま自宅へ住んでしまったほうが楽」と考える人もいるでしょう。

リースバックの利用方法は、人によってさまざまです。「長期間ではなく短期間だけ自宅に住む」と考えると、こんな使い方も考えられます。

通常であれば自宅の売却後は、急いで転居する必要があります。しかし、リースバックを利用することで、自宅売却にともなう転居の負担を解消することが可能になります。

リースバックのメリットとデメリット

どんなものにでも、メリットがあれば、デメリットもあります。リースバックを利用するときは、メリットだけでなくデメリットも確認しておきましょう。デメリットをしっかりと把握することで、安心してリースバックを利用できます。

リースバックのメリット

リースバックのメリットには、主に次のものがあります。

自宅にそのまま住める、まとまったお金を得られるのは、リースバックのサービス内容そのものです。

そのほかには、不動産を手放すことで得られるメリットがあります。自宅の所有権がリースバック会社に移るため、固定資産税の支払いだけでなく、自宅の保守管理も最低限で済みます。また、売却後もそのまま自宅に住み続けられるため、自宅の売却を近所の人に知られないというメリットもあります。

リースバックのデメリット

リースバックを利用するときは、メリットだけでなく、デメリットにも注目しましょう。デメリットを把握せずにリースバックを利用すると、思わぬトラブルの原因になります。メリットとデメリットを比較し、自分にとってプラスが多いと感じられるときにリースバックを利用してください。リースバックのデメリットとして、主に次のものがあります。

一般的にリースバックは不動産会社が仲介して売却するより、安く買い取られることが多いです。これは、買い取った住宅をすぐに売却できないなど、リースバック会社にリスクがあるためです。リースバック会社のリスクなどを補うため、自宅の売却価格が安くなります。また、家賃が相場よりも高いことに注意しましょう。リースバックでは家賃が売却価格をもとに決めるため、周辺の家賃相場より高くなることが多いです。年間の家賃は売却価格の6～13%が目安です。

そのほかにも、さまざまなデメリットがあるため、リースバックを利用するときは注意が必要です。それでもリースバックには、一般的の不動産売却にはないメリットがあります。メリットとデメリットを比較して検討してください。

リースバックのデメリット。損しないためにメリット以外の特徴も把握しよう

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リースバックを利用する条件

リースバックを利用するには、次の条件を満たす必要があります。

すべての名義人の承諾を得ている

自宅を売却するには、登録しているすべての名義人から承諾を得る必要があります。住んでいるのは自分ひとりでも、親から相続した家屋で、名義人として兄弟を登録しているケースがあります。そういった場合、売却の承諾をすべての名義人から承諾を得る必要があります。

住宅ローンを完済している

リースバックを利用するには、住宅ローンを完済している必要があります。ちなみに、売却代金で住宅ローンを完済できる場合もリースバックを利用できます。住宅ローンを完済できない場合は、自己資金で補わなくてはなりません。

家賃の支払い能力がある

リースバックで住む自宅の家賃の支払い能力も必要です。リースバックは高齢者が利用することも多く、家賃保証会社の審査は一般的な賃貸借契約ほど厳しくはありません。リースバック会社によっては、自宅を売却したお金を家賃と相殺するサービスを提供して、家賃を支払わずに住めるようにしています。

リースバックでは買い戻しの契約も可能

自宅を売却するときに買い戻す時機や購入価格を取り決める契約を交わすことで、資金を用意できたら自宅を買い戻せます。買い戻しは「買い戻し特約付きの売買契約」か「再売買予約権付きの売買契約」のどちらかで契約を交わすのが一般的です。

買い戻し特約付きの売買契約

自宅を売却したときの代金と契約にかかった諸経費を買主に払うことで自宅を買い戻せる契約です。手間がかかる割に買主のメリットが少ないため、あまり利用されません。

再売買予約権付きの売買契約

買戻し特約付きの売買契約と違って、買取価格を自由に設定できる契約です。多くの場合、再売買予約権付きの売買契約が利用されます。自宅を借りているときに家賃を滞納するなど、賃貸借契約に違反があると買い戻せないことがあるので注意してください。

リースバックを利用する流れ

リースバックの利用の流れは、次のようになっています。リースバック会社が自宅を買い取るため、手続きの流れはスピーディで約1～2カ月 でお金を受け取れます。

① 自宅の査定を依頼する

リースバック会社に自宅の査定を依頼します。リースバックは会社によってサービスに違いがあるため、査定は複数社に依頼しましょう。この段階ではリースバック会社まで足を運ばず、Webサイトやメール、電話でも査定を受けられます。

② 査定額と家賃の提案を受ける

住所や築年数をもとにした簡易査定（机上査定ともいう）を行い、大まかな買取金額と家賃の提案を受けられます。正式な査定額は、現地へ実際に足を運ぶ訪問査定を受けなければ提示できません。

③ リースバック会社を比較する

訪問査定を受けることで、正式な買取金額がわかります。家賃の金額やサービス内容（賃貸期間、買い戻しなど）などを確かめて、リースバック会社の比較をします。

④ 不動産売買契約を交わす

リースバック会社を決めたら、不動産売買契約を交わします。いずれ物件を買い戻したいと考えている場合は、買い戻しの取り決めが契約書に書かれているかどうかを確認しておきましょう。

⑤ 賃貸借契約を交わす

自宅を売却した代金を受け取ったら、登記の手続きをして所有権をリースバック会社に移します。所有権が移ったら賃貸借契約を交わします。賃貸借契約では、何年住めるのか、再契約できるのか、家賃変更の条件などを確認しましょう。

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リースバックのトラブルに注意

リースバックを利用していると、次のようなトラブルが起こるおそれがあります。どういったトラブルが起こるのかをあらかじめ知っておけば、リースバックの契約をする前に対策できます。

賃貸期間の延長を断られる

賃貸借契約を再契約して長く住み続けるつもりだったのに、リースバック会社に再契約を断られてしまうことがあります。自宅を売却して利益を得たいリースバック会社は、長く住み続けられてしまうと、利益を上げられないのです。長く住み続けたい人は、再契約に応じてくれるリースバック会社を選びましょう。

リースバック会社が自宅をほかのオーナーに売却して、方針が変わってしまうことがあります。現在の賃貸借契約そのものは引き継がれるものの、早く売却したいオーナーは再契約を断るかもしれません。オーナーチェンジに備えて、賃貸借契約などに再契約の項目を追加してもらえるよう交渉することも大切です。

再契約で家賃が大幅に上がった

再契約のときに家賃が大幅に高くなってしまい、再契約を諦めて退去するトラブルがあります。早く自宅を売却したいリースバック会社が、契約しにくい条件を提示して退去させようとしていると考えられます。安心して長く住み続けたい人は、再契約で家賃変更するときの条件を契約書に盛り込めるリースバック会社を選びましょう。

高額すぎて買い戻しができない

リースバックでは売却した自宅を買い戻す特約が付けられます。ところが高額の買い戻し価格を提示されて、泣く泣く諦めるというトラブルが発生しています。

リースバックで自宅を買い戻す場合、売った金額にリースバック会社の利益などが加わるため、それだけ価格が高くなってしまうのです。自宅を買い戻すつもりでリースバックを利用する場合は、契約をする前に買い戻すときの価格についてリースバック会社とよく相談しましょう。

相続財産を売却して相続人とトラブルになる

リースバックで自宅を売却するため、相続財産の不動産がなくなることに注意しましょう。

相続財産の自宅が知らない間に売却されていると、相続人となるお子さまたちとトラブルになることがあります。買取価格が相場より安いため、リースバック会社に対して「騙したのではないか」と不信感を抱いてしまうことがあるのです。トラブルを防ぐため、お子さまがいる人は、あらかじめリースバックの利用をお子さまたちに相談しておきましょう。

リースバックのトラブルを防ぐ方法

国土交通省は2022年6月24日に、「住宅のリースバックに関するガイドブック」を公表しました。リースバックで起こるトラブルの例や利用する際のポイントなどをわかりやすく解説しています。リースバックの利用を検討している人は、確認しておきましょう。

「住宅のリースバックに関するガイドブック」 を公表しました（国土交通省）

リースバックを利用するときは、ガイドブックに書かれているように複数の会社と相談し、サービス内容を比較してください。リースバック会社によってサービスの内容が大きく異なるため、1社だけでは自分に合っているかどうかがわかりません。賃貸期間を短期で考えている人と、長期で考えている人では、適したサービスはまったく異なります。自分の要望に応えられないリースバック会社と契約しても、納得のできないサービスを受ける羽目になります。

リースバック会社のサービスを比較して、求めているサービスが受けられる会社を見つけましょう。

リースバックの賃貸借契約の期間と注意点

リースバックの賃貸借契約は、一般的に定期借家契約を交わすことが多いです。定期借家契約では2～5年で契約をすることが多く、それよりも長く住む場合は、賃貸借契約をあらためて交わします。リースバック会社に再契約を拒否された場合は、退去することになります。

リースバック会社によっては、普通借家契約を交わすこともできます。これはアパートやマンションなどを借りるときに用いられる契約で、借主の意思で契約を更新して住み続けられます。

ふたつの賃貸借契約の違いと注意点について解説します。

定期借家契約

定期借家契約

定期借家契約とは、期間の定められている賃貸借契約のことです。契約書で定めた期間になったら賃貸契約は終了します。一般的な賃貸借契約と異なり、契約の更新がないため注意が必要です。

継続して住み続けたいと思っても、リースバック会社が賃貸借契約を拒否した場合は、退去しなくてはなりません。また賃貸借契約も更新ではなく、新しく契約し直すことになるため、以前の契約内容と異なるおそれがあります。

賃貸借契約を継続する約束をしていたとしても、家賃の滞納や所有者の変更があると再契約を拒否されることがあります。口約束だけでなく、契約書の内容をしっかりと確認することが大切です。

普通借家契約

普通借家契約

普通借家契約とは、契約の更新を借主の意思でできる賃貸借契約のことです。借主が契約更新を意思表示すれば住み続けることができます。貸主であるリースバック会社にも、借主が契約更新の意志があるか確認する義務があります。

普通借家契約の場合、更新料が発生することがあるものの、基本的にリースバック会社が契約の更新を拒否したり、理不尽な契約条件の変更をしたりすることはありません。

リースバック会社が利益を出す仕組み

リースバック会社は、主に次のふたつの方法で利益を出しています。

購入した住宅の売却

購入した住宅を売却する

リースバック会社は購入した住宅を売主へ貸し出し、賃貸期間が終了したら住宅を売却して利益を出します。住宅を売却するときは、解体して更地にしたりリフォームをしたり、不動産のプロとしてできるだけ高く売れるように努めます。

リースバック会社は、賃貸期間中でも買主がいれば自宅を売却することがあります。売却すると貸主はリースバック会社から買主へ変わりますが、リースバック会社と交わした賃貸借契約はそのまま引き継がれます。

家賃収入

安定した家賃収入を得る

自宅を売却した売主が住み続けることで、リースバック会社は家賃収入が得られます。賃貸物件は人が住んでいる間は安定して収入を得られますが、空室になると収入が途絶えてしまいます。ところがリースバックであれば、借りる人を募集しなくても住む人がいるというメリットがあります。

リースバック会社の多くは住宅の売却をメインに行っているため、賃貸できる期間に限りのある定期借家契約が一般的です。しかしなかには、借主の意思で賃貸借契約を更新できる、普通借家契約を交わせるリースバック会社もあります。

リースバックと似ているサービスの仕組み

リースバックに似ている不動産取引には、「リバースモーゲージ」と「任意売却」があります。それぞれの仕組みとリースバックとの違いについて解説します。

リバースモーゲージ

リバースモーゲージは、自宅を担保にして金融機関からお金を借りる高齢者向けのサービスです。借りたお金は契約期間が満了したとき、または契約者が亡くなったときに自宅を売却して一括返済します。月々利息分だけを払うだけで利用できるため、生活の負担を軽減できるのが特徴です。

借り入れたお金の使い道が決まっていたり、融資の条件が設けられていたり、リースバックと比べて利用のハードルは高い傾向があります。

任意売却

任意売却とは、住宅ローンの支払いが困難になったときに、金融機関の承認を得て自宅を売却して住宅ローンの返済にあてることをいいます。自宅を競売にかけられるのを避けるために、用いられる売却方法です。自宅の売却額でまかなえなかった住宅ローンの残債は、金融機関と相談して、支払い方法を決定します。

リースバックと任意売却は、住宅ローンの支払いが難しくなったときに用いられます。リースバックは自宅を売却するときに住宅ローンを完済できることが条件なのに対して、任意売却は自宅を売却しても住宅ローンを完済できないときに用いられます。リースバックと任意売却のどちらかを選ぶことはできないので注意してください。

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一括問い合わせでリースバックを比較できます！

リースバックは会社によって賃貸借契約の内容が異なっていたり、買い戻しの条件が異なっていたりとサービス内容に違いがあります。自分にぴったり合ったリースバックを利用するには、複数のリースバック会社に相談することが大切です。手間はかかりますが「失敗した」とあとで思わないよう、各リースバック会社に問い合わせてください。

リビン・テクノロジーズが運営する「リースバック比較PRO」は、一括で複数のリースバック会社に問い合わせられるサービスです。自宅に対応できるリースバック会社を探して問い合わせる手間を省けるので、スムーズにリースバックが利用できます。

リースバックをご検討中の方は、リースバック比較PROをご利用ください。